경매 입찰가, 똑똑하게 정하는 법

경매 입찰가, 똑똑하게 정하는 법

입찰 전 현장조사는 필수

 

경매 입찰 전 현장조사는 필수입니다. 입찰하고자 하는 물건이 있는 지역의 부동산중개소에도 가보고 집도 직접 방문하는 것이 좋습니다. 등기부등본이나 매각물건명세서에는 없는 정보를 수집할 수 있습니다. 네이버부동산, 다음부동산, 호갱노노, 직방 등에서 입지나 시세, 지도, 위성사진 등을 미리 살펴보고 사전조사를 하세요.

물론 경매 입찰의 핵심은 입찰가입니다. 현재 매매가를 기준으로 적절한 입찰가를 정해야 합니다. 입찰가, 어떤 기준으로 정해야 할까요? 그 방법을 알려드립니다.

(1) 경매지에 기본 사항 정리
경매 날짜, 보증금, 채무자 나이, 동/층/호수(향, 뷰), 면적/방/욕실, 임차인 현황 등을 확인해 경매지에 알아보기 쉽게 표시하세요.

(2) KB시세로 대출 가능 금액 확인
KB시세 확인 후 대출을 얼마나 낼 수 있는지 확인합니다. 8.2대책 이후 지역마다 조금 달라지긴 했지만, 보통 경매 물건의 KB 일반평균가의 70% 정도를 대출할 수 있습니다.
이 과정을 표로 나타내면 다음과 같습니다. 마석건영아파트의 경우 최저가는 2005년 7월 즈음에 6,150만원이었고 최고가는 2009년 7월 즈음에 1억3,150만원이었습니다. 그리고 경매 날짜인 2016년 3월 기준으로 1억1,750만원이 일반평균가입니다. 대출은 KB시세 일반평균가의 70%를 받을 수 있으니, 8,200만원까지 가능합니다.
 
1억1,750만원×70% ≒ 8,200만원

(3) 네이버부동산 시세 확인
‘네이버부동산 > 아파트 > 확인매물순’으로 클릭해 들어가서 가장 최근의 매매 가격을 확인합니다.

(4) 국토교통부 실거래가 확인
국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근에 팔린 물건의 가격을 확인합니다.

(5) 전/월세가 확인
부동산 투자를 하고자 한다면 네이버부동산 시세 확인은 물론이고 해당 지역 부동산중개소에 문의를 하여 전세가와 월세가를 계산합니다.

경매로 낙찰받은 물건의 월세 수익률을 계산하는 과정은 다음과 같습니다.
 
마석건영 월세가 2,000(보증금)/40(월세)
 
준공공기금 대출은 KB 일반평균가에서 방빼기(최우선변제금)를 한 금액의 70%가 가능합니다.
이때 연 이자가 2%라면,
 
11,750만원(KB 일반평균가)-1,500만원(최우선변제금)=10,250만원
10,250만원 ×70%=7,175만원(대출 가능 금액)
7,175만원 × 2% / 12(개월수)≒12만원
 
즉 7,175만원을 대출할 수 있고, 이때 매월 내야 하는 대출이자는 12만원인 셈입니다. 차후 낙찰받은 아파트를 월세로 임대한다면 40만원의 월세를 받으니 대출이자를 갚고도 28만원이 통장에 입금된다고 볼 수 있습니다.

최우선변제 가능 임차보증금 범위 및 최우선변제액

이를 토대로 입찰가를 정하면 됩니다. 입찰표는 대부분 법원에 가기 전 PC로 작성해서 출력한 후 도장을 찍는 경우가 많습니다. 입찰가는  미리 적기도 하고 현장에 가서 적기도 합니다. 입찰보증금은 되도록 수표로 끊어가는 것이 좋습니다. 

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.