부동산 시세 흐름, 똑똑하게 파악하는 법: ‘키높이’ ‘키맞추기’를 활용하라

부동산 시세 흐름, 똑똑하게 파악하는 법: ‘키높이’ ‘키맞추기’를 활용하라

관심지역 부동산 시세 파악법

KB시세를 기준으로 하여 관심지역 부동산(아파트) 시세를 1군, 2군, 3군으로 나누어 지역을 분석할 수 있습니다.
경기도 성남시 아파트에 관심이 있다고 해봅시다.
먼저 KB부동산 사이트에 들어가서 ‘시세’ 페이지를 엽니다. 대한민국 전국 지도가 보일 것입니다. 지도에서 경기도 > 성남시로 클릭해 들어가서 성남시 내 면적당(1㎡) 시세를 높은가격순으로 정렬해 살펴보세요. 여기서 매매평균(하늘색 실선)보다 평단가(면적당 시세)가 높으면 1군, 중간에 걸치면 2군, 낮으면 3군으로 표시하면 됩니다.  

1, 2, 3군 ‘키높이’에 주목하라

이에 따르면 성남시 분당구에서 아파트 시세가 가장 높은 동은 백현동입니다. 그리고 알다시피 분당구의 1군은 판교신도시입니다. 판교신도시의 시세가 오르면 2군의 시세가 따라 오르고, 2군의 시세가 오르면 1군의 시세가 밀려 올라갑니다. 이러한 시세 흐름의 순서는 거의 변하지 않습니다. 물론 새로 교통 호재 같은 것이 생기면 이러한 흐름은 깨질 수 있습니다.
1, 2, 3군을 나누고 살펴볼 때 중요한 것은 그 키높이가 정해져 있다는 점입니다. 만약 키높이에서 2군이 3군과 가격대가 같아진다면 2군이 저평가되어 있다거나 3군에 가격 거품이 있을 수 있습니다. 이런 식으로 키높이를 가만히 들여다보면서 내가 관심 있는 지역의 아파트 시세 변화를 유추할 수 있습니다.(다만 어떤 동에 호재가 있거나 입주 물량이 새로 생기거나 하면서 키높이 순서가 바뀔 수 있습니다.)
이러한 흐름에 따라 이매동의 아파트 단지를 1, 2, 3군으로 나누면 다음의 지도와 같습니다. 이매동에서 1군은 진흥8단지, 선경6단지, 금강1단지 등인데 그 이유는 지도에서도 금방 찾을 수 있습니다. 이 아파트들은 모두 이매역 역세권과 상권이 잘 발달한 곳에 위치하고 있습니다.

아파트 연식을 파악하라

같은 구역에 있는 아파트들은 대부분 연식이 비슷합니다. 일례로 1기 신도시 아파트들은 1992~1996년에 지어졌습니다. IMF의 영향으로 2000년식이나 2003년식 아파트는 드뭅니다. 또 같은 연식의 아파트는 동시에 지어진 경우가 많습니다. 아파트 공급 계획시 학교, 전기, 수도, 도로 계획을 같이 하기 때문입니다.
아파트의 연식을 파악하는 것은 매우 중요합니다. 아파트 가격과 관계가 있기 때문입니다. 가령 한 구역의 아파트가 모두 같은 연식인데 조금 더 나중에 지어진 아파트가 있다면 당연히 이 아파트의 값이 비쌉니다.

‘키 맞추기’로 시세 변동을 유추하라

아파트 가격을 가만히 들여다보면, 일정한 가격 차이를 가지고 있고, 부동산 시장의 흐름에 따라 오르락내리락하다가도 탄성으로 제자리를 찾습니다. 이게 바로 ‘키 맞추기’입니다.
‘키 맞추기’에 대해 예를 들어 설명해보겠습니다.
 

인천시와 부천시의 경계선을 중심으로 5개의 아파트 밀집 지역이 있습니다. 경계선 왼쪽에 자리한 인천광역시 부개주공은 1996년부터 1998년에 입주한 주공아파트이며 그 안에 임대아파트가 있습니다. 계산지구는 1997년에 입주했으며 위쪽에 중대형 아파트, 아래쪽에 소형 아파트가 자리하고 있습니다. 미래타운은 2000년 입주한 중소형 위주의 주공아파트입니다. 삼산지구는 2004년부터 2005년 사이에 입주했으며 30평대가 주로 이룹니다. 중간에 개천이 흐르고 녹지공간이 많이 조성돼 있으며 주변 아파트들 가운데 가장 나중에 지어졌기에 인천에서는 거주하고 싶은 아파트 1순위로 뽑습니다.
경계선 오른쪽에 자리한 부천시 상동택지는 2002년에 입주했으며 중동신도시 옆에 자리합니다. 중대형 아파트 단지 따로, 소형 아파트 단지 따로 구성되어 있습니다. 상권이 잘 발달되어 있으며 7호선 개통 후 빨대효과(철도나 도로 개통으로, 컵의 음료를 빨대로 빨아들이듯이 주변 중소도시의 인구 및 경제력을 흡수하는 대도시 집중 현상)가 생긴 곳입니다.
2012년 말 7호선 개통으로 삼산지구, 부개주공, 상동택지의 집값이 올랐습니다. KB부동산 시세에 따르면 24평형 부개주공, 작전도두리마을동보, 삼산미래타운이 키 맞추기를 하고 있음을 볼 수 있습니다. 즉 유사한 시세 변동 흐름을 갖는 것이지요.

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.