1주택자가 꼭 알아야 할 부동산 대출 설계

1주택자가 꼭 알아야 할 부동산 대출 설계 

 

원칙적으로는 대출 불가

이미 주택을 1채 이상 갖고 있는 사람이, 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역 등 수도권 등 규제지역 내의 신규 주택을 추가 구입할 때는 기본적으로 주택담보대출이 금지되었습니다.

2019년 1월 현재 규제지역은 다음과 같습니다.

 

 

추가 대출 이럴 때 가능하다!

다만 실수요자를 보호하기 위해 몇 가지의 예외를 두었습니다. 크게 2가지인데 하나는 대출을 받아 두 번째 집을 산 뒤 이전 집을 2년 내에 처분하는 것이고, 다른 하나는 대출을 받아 두 번째 집을 산 후 두 집 모두 유지할 수 있는 경우입니다.

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기존 주택을 매각하는 경우

1주택자이지만 더 나은 주택을 갖기 위해 규제지역 내에 추가로 새 집을 구입하는 경우가 있습니다(내집 키우기). 예를 들어 서울에 24평 아파트를 갖고 있는데 서울 직장 근처의 32평 아파트를 사는 경우, 새 아파트를 구입한 뒤 최장 2년 이내에 이전 아파트를 처분한다는 조건에 동의하면 주택담보대출(LTV 40%)을 받을 수 있습니다. 1년 이상 질병을 치료하기 위한 경우나 학교 폭력 등으로 두 번째 집을 구입할 때도 2년 이내 집을 팔겠다고 약정하면 대출을 받을 수 있습니다. 만약 대출자가 약정을 위반하면 향후 3년간 주택 관련 대출을 제한합니다.

기존 주택 보유를 인정하는 경우

그런데 실소유자 보호를 위한 예외 조항이 있습니다. 타지역에 거주하는 60세 이상 노부모를 봉양하기 위해 근처에 있는 집을 추가로 구입하는 경우(별거 봉양), 함께 살던 자녀를 분가시키기 위해 두 번째 집을 사는 경우, 직장근무 여건상 불가피한 경우로, 예를 들어 서울에 1주택이 있는데, 세종시로 출근하게 되어 세종시에 두 번째 집을 사는 경우 등도 주택담보대출이 가능하면서 2주택을 계속 유지할 수 있습니다.

1주택자의 전세대출

 

 

1주택자가 전세대출을 받으려면 부부 합산소득이 연 1억원 이하여야 주택금융공사 등에서 보증을 제공받아 대출을 받을 수 있습니다. 만약 전세대출을 받아 다른 곳에 사용하고 해당 주소지에 실거주하지 않는 것이 드러나면 전세대출은 회수됩니다.

1주택자이지만 지금 다른 집에 전세를 살고 있고, 부부 합산소득이 1억원을 넘는 경우 한 달 뒤에 전세 만기가 돌아오는 사람이 있다면 이 사람은 기존 전세대출을 연장할 수 있을까요? 만약 지금 살고 있는 집에서 전세 계약을 지속하는 경우라면 전세대출을 연장할 수 있습니다. 만약 다른 집으로 이사를 해서 새로 전세계약을 하는 경우라면 주택금융공사 등의 보증을 받을 수 없어 전세대출도 불가능합니다.(단, 서울보증보험 예외)

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MCI / MCG 활용법

보통은 자금이 넉넉하지 못한 상태에서 집을 사게 되는데, LTV가 50%라고 해서 집값의 50% 전체를 대출해 주지는 않습니다. 예를 들어 은행이 선순위 채권자라 하더라도 담보로 제공하는 집에 다른 임차인이 살고 있다면 그 집이 경매에 넘어갈 경우 법원은 그 임차인에게 최우선 변제액만큼을 먼저 배당할 것이므로 은행은 회수시 불의의 피해를 보게 됩니다. 그래서 은행은 대출한도에서 그 금액만큼을 빼고 대출해 주게 되는데 이를 ‘방빼기’라고도 부릅니다.

그런데 MCI나 MCG라는 보증보험에 가입한다면 이 방빼기 금액을 빼지 않고 대출한도액만큼 대출을 받을 수 있습니다.

MCI(Mortgage Credit Insurance)는 임차인을 보증해주는 보험을 임대인이 드는 것으로 1인당 2건이 가능합니다. 최우선변제금(방빼기)만큼을 나라에서 보장해주는 것으로 서울은 보증금 1억 1천만원 이하에 대해 3,700만원을, 과밀억제권역, 용인, 세종, 화성은 보증금 1억원에 대해 3,400만원을, 광역시,안산, 김포, 광주, 파주는 보증금 6,000만원에 대해 2,000만원을, 그 외 지역은 보증금 5,000만원 이하에 대해 1,700만원을 보장해줍니다. 물론 보증금이 1,500만원인 경우처럼 보증금이 보장금액보다 낮은 경우에는 실제 보증금 1,500만원을 보장해 줍니다. MCI에 가입하는 데 비용은 들지 않습니다.

MCG(Mortgage Credit Guarantee) 역시 임차인의 최우선변제금을 보장해주는 역할을 합니다. MCI는 보험을 은행이 납부해주는 반면 MCG는 개인이 납부해줍니다. 세대당 2개(1억원)까지만 가능합니다.

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이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』(2019 개정판)를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.