무주택자가 꼭 알아야 할 부동산 대출 정책

무주택자가 꼭 알아야 할 부동산 대출 정책

9.13 부동산 대책으로 인해 이미 주택을 1채 이상 갖고 있는 사람은 수도권 등 규제지역 내의 신규 주택을 추가 구입할 때 은행에서 주택담보대출을 받는 것이 사실상 힘들어졌습니다.
2019년 1월 현재 규제지역은 다음과 같습니다.    

 

 

 LTV와 DTI

정부의 부동산 대책을 이해하려면 먼저 LTV와 DTI에 대해 알아야 합니다. LTV(Loan to Value ratio, 주택담보인정비율)는 은행이 집을 담보로 잡고 대출을 해 줄 때 집값의 몇 %까지 대출을 해주는가의 비율입니다. DTI(Debt to Income ratio, 총부채상환비율)는 대출자가 연간 갚아야 하는 원리금 상환액을 연봉의 몇 %까지 인정하는가입니다. 대출한도액은 먼저 LTV를 계산한 뒤, 실제로 차주가 소득으로 갚을 수 있는지 DTI를 통해 체크합니다.

무주택자 A 씨의 대출 가능액은?
예를 들어 무주택자인 A 씨는 연봉이 4,000만원인데, 규제지역인 서울시 마포구의 시가 10억원 아파트를 구입하려 합니다. 이 아파트를 담보로 해서 은행에서 20년 만기로 대출을 받으려고 할 때 얼마까지 대출을 받을 수 있을까요?
서울 마포구는 현재 투기지역입니다. 무주택자의 투기지역 LTV는 40%여서 집을 담보로 하면 4억원까지 대출받을 수 있습니다. DTI의 경우도 40%인데, 연봉 4,000만원의 40%는 1,600만원입니다.
그러니까 연간 1,600만원씩 20년간 갚는다고 하면(계산 편의상 이자액은 생략) 대출액은 3억 2,000만원이 나옵니다. 그래서 이 경우는 4억원이 아니라 3억 2,000만원이 대출 한도액이 됩니다.
물론 현실에서는 대출 한도액 전체를 대출해 주지는 않습니다. 해당 주택에 전세 보증금이 끼어 있으면 계산된 대출액에서 전세보증금만큼을 빼며, 혹시 주택이 경매에 넘어갈 경우를 대비해 세입자를 위한 최우선 변제금액 등도 계산된 대출금액에서 빼게 됩니다. 물론 정확한 대출액은 은행을 방문해 상담을 해 봐야 알죠.
 

무주택자를 위한 대출 설계

 

서민실수요자에 해당된다면?
무주택자가 투기지역 및 투기과열지구 내의 주택을 구입하면서 주택담보대출을 받을 경우 LTV는 40%입니다. 집값이 5억원인 경우 2억원까지 대출 받을 수 있습니다. 그런데 만약 ‘서민실수요자’(무주택자이면서 부부 합산소득이 전년도 소득기준 연 7천만원 이하이고, 5억원 이하 주택을 구입할 경우)에 해당된다면 LTV가 50%까지 올라갑니다.
자신이 서민실수요자에 해당한다면 정부의 정책대출상품도 눈여겨 보면 좋습니다. 주택금융공사의 보금자리론은 연금리 3~3.35%로 최대 3억원까지 대출받을 수 있습니다. 디딤돌 대출의 경우 부부합산 소득이 6,000만원 이하(생애최초는 7,000만원 이하)이면 금리 1.7~3.15%로 최대 2억원까지 대출받을 수 있습니다. 수익·손익 공유형 모기지는 집값이 상승했을 때 정부와 수익을 공유하는 대신 연 1.5%의 낮은 금리로 2억원까지 대출 받을 수 있는 상품입니다. 자세한 정보는 주택금융공사 홈페이지 등을 참조하면 됩니다.
만약 무주택자인데 공시가격 9억원을 넘는 고가 주택(시가 약 13억원)을 구입할 때는 실거주 목적이어야만 대출(LTV 40%)을 받을 수 있습니다. 구입 후 2년 이내에 전입하는 조건이어도 대출이 됩니다.

전세자금대출 활용법
무주택자는 전세대출을 받을 때도 특별한 소득 제한이 없습니다. 다만 주택금융공사의 보증상품은 이전부터 전세보증금이 수도권 5억원(지방은 3억원)을 넘지 않는 선에서 가능했고 지금도 그렇습니다. 현재 전세자금대출은 전세자금의 최대 80%까지 나옵니다. 자금이 충분치 않아서 집을 살 수 없다면 전세로 거주하고 대출을 받는 방법도 고려할 수 있습니다.    

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』(2019 개정판)를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.