양도소득세 똑똑하게 아끼려면?

양도소득세 똑똑하게 아끼려면?

매도 시점에 따라 세금이 다르다

양도소득세는 양도차익이 생겼을 때 그 금액에 부과하는 세금입니다.
2017년에 발표한 8.2대책 이후부터 새로 취득한 조정대상지역 내 주택에 대해서는 2년 이상 거주해야 양도세를 면제받을 수 있습니다. 1년 미만 보유한 경우 세율이 50%, 1년 초과 2년 미만이면 40%입니다.
거주 요건을 채우지 않고 2년 이상 보유한 경우 양도차익금이 얼마인지에 따라 부과하는 세율이 다릅니다. 과표가 1,200만원 이하라면 6%, 1,200만원 초과 4,600만원 이하라면 15%, 4,600만원 초과 8,800만원 이하라면 24%, 8,800만원 초과 1억 5천만원 이하이면 35%, 1억 5천만원 초과 3억원 이하이면 38%, 3억원 초과 5억원 이하이면 40%, 5억원 초과는 42%의 세율을 적용합니다. 과세표준 구간과 세율을 확인하여 양도차익에 따른 세금이 얼마인지 계산한 후 매도 가격과 매도 시점을 정하는 것이 투자 수익을 높이는 방법입니다.

 

 

공동명의시 과세표준 구간 낮아질수도

 

양도소득세의 절세를 위해서는 장기보유특별공제를 활용하는 방법과 한 물건을 공동 명의로 매수하는 방법이 있습니다. 공동명의시 양도차익을 인당 계산하기 때문에 과세표준 구간을 낮출 수 있습니다.
만약 양도차익이 5,000만원이라면 1인 명의로 했을 때 과세표준 구간에 따른 세율이 24%이나, 공동명의로 했을 때는 1인당 양도차익이 2,500만원으로 분배되어 각각 15% 세율로 세금을 내면 되는 것입니다. 또한 양도소득세 계산시 1년에 1인당 한 번씩 기본공제(250만원)를 받을 수 있는데, 이때 양도소득이 발생했기에 인적공제(연소득 100만원 이하)에 해당되지 않습니다. 참고로 부부간의 증여는 6억원까지는 비과세이지만 증여 후에 발생하는 양도세를 조심해야 합니다.     

비과세 / 장기보유특별공제 조건 체크

 

고가 1주택자(실거래가 9억원 초과)의 경우 이전에는 10년 장기보유하면 양도소득세의 80%를 공제받았으나(장기보유특별공제), 2018년 9.13 대책 이후는 반드시 2년 이상 거주해야 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 거주 요건을 채우지 못한 경우 일반 장특공제(15년 최대 30%)를 적용합니다. 이 규정은 2020년 1월 1일 양도분부터 적용합니다.
이전에는 일시적 2주택자는 신규 주택 취득 후 3년 안에 종전 주택을 양도하면 비과세였으나 9.13 대책 이후 조정대상지역 내의 일시적 2주택자는 신규 주택 취득 후 2년 안에 종전 주택을 양도해야 비과세를 적용합니다. 이 기준은 9월 13일 대책 발표 이후 새로 취득하는 주택부터 적용받습니다.
9.13 대책 발표 후에 1주택 이상자가 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 임대주택으로 등록하는 경우에도 양도세 중과 적용을 받습니다. 2주택이면 일반세율+10%p, 3주택이상이면 일반세율+20%p의 중과세 대상이 됩니다. 다주택자가 2019년 이후 새로 임대주택으로 등록하는 경우 양도세 중과는 받아야 하지만, 장기보유특별공제를 받을 수 있습니다. 조정대상지역 내 다주택자라면 8년 이상 임대하면 50% 공제, 10년 이상 임대하면 70%의 공제를 받을 수 있습니다.     

경비 증빙서류 꼼꼼히 챙겨야

양도소득세 계산시 부동산 매수 과정에서 사용한 각종 경비 중 취득세 비용, 법무사 비용, 중개비용(복비), 컨설팅 비용, 매수자 부담 양도소득세 등은 필요 경비로 인정받아 양도차익에서 차감할 수 있습니다. 또한 양도소득세 신고시 발생하는 세무사 비용도 차감할 수 있습니다.
만약 중개수수료 영수증을 잃어버리거나 챙겨놓지 못한 경우에는 중개대상물 설명서 뒤에 명기된 사업자번호로 증빙이 가능합니다. 중개 수수료뿐만 아니라 각종 비용 관련 자료는 등기권리증, 매매계약서와 함께 하나의 파일로 묶어두어야 양도소득세 계산시 편리하게 사용할 수 있습니다.
등기를 위한 제반 부수 비용은 대부분 필요 경비로 인정받는데 반해, 수리시 발생하는 비용은 일부 항목만 인정됩니다. 따라서 관련 업체의 사업자번호를 포함한 세금계산서를 챙겨두어야 합니다. 보일러 교체, 새시 교체 비용은 필요 경비로 인정되나 그 외 대부분의 인테리어 항목은 비용으로 인정되지 않습니다.
양도세 및 각종 세금 관련 문의는 국세청 콜센터 상담 또는 서면질의를 통해 이루어집니다. 복잡한 사례는 세무사와 상담을 통해 정확히 확인하는 것이 좋습니다.

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.