유치권자 신청 경매 참여시, 주의해야 할 점은?

유치권자 신청으로 경매가 진행되면 유치권은 매각 소멸하죠?

질문
유치권자 신청으로 경매가 진행되는 경우 그 유치권은 매각으로 소멸하나요? 권리분석시 주의해야 할 점은 없나요?

한 줄 답변
이 경우 그 유치권은 매각으로 소멸합니다. 다만 꼭 매각조건 변경 여부를 확인하세요.

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유치권자 신청으로 경매 진행되면 유치권 매각 소멸

유치권에 의한 경매도 강제경매나 임의경매처럼 목적부동산 위의 부담을 없애는 것을 법정매각조건으로 하여 실시되므로, 유치권자의 신청으로 경매가 진행될 경우 그 유치권은 매각으로 소멸합니다.

민법 제322조(경매, 간이변제충당)
① 유치권자는 채권의 변제를 받기 위하여 유치물을 경매할 수 있다.
② 정당한 이유가 있는 때에는 유치권자는 감정인의 평가에 의하여 유치물로 직접 변제에 충당할 것을 법원에 청구할 수 있다. 이 경우에는 유치권자는 미리 채무자에게 통지하여야 한다.

매각조건 변경 여부 확인 필수

이때 유치권자도 배당을 받을 수는 있지만, 우선변제권이 인정되는 것은 아니며 일반 채권자와 동일한 순위로 배당받게 됩니다. 다만, 법원은 그 부동산의 이해관계를 살펴 이러한 법정매각조건과는 달리, 매각조건 변경결정을 통해 목적부동산 위의 부담을 소멸시키지 않고 매수인에게 인수하도록 정할 수 있습니다. 법정매각조건이 변경되면 그 취지가 매각물건명세서에 기재되므로, 입찰자는 매각조건의 변경 여부를 확인하여 유치권의 인수 여부를 분석해야 합니다.
한편 민사집행법은 유치권에 의한 경매절차가 진행 중이라도 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시(중복경매)되면, 유치권에 의한 경매절차를 정지하고 강제(임의)경매절차를 계속하여 진행하도록 규정하고 있습니다. 이 경우 강제경매나 담보권 실행을 위한 경매로 낙찰받은 매수인은 유치권자에게 그 유치권으로 담보하는 채권을 변제할 책임이 있으므로, 주의해야 합니다.

제274조(유치권 등에 의한 경매)
① 유치권에 의한 경매와 민법·상법, 그 밖의 법률이 규정하는 바에 따른 경매(이하 “유치권 등에 의한 경매”라 한다)는 담보권 실행을 위한 경매의 예에 따라 실시한다.
② 유치권 등에 의한 경매절차는 목적물에 대하여 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매절차가 개시된 경우에는 이를 정지하고, 채권자 또는 담보권자를 위하여 그 절차를 계속하여 진행한다.
③ 제2항의 경우에 강제경매 또는 담보권 실행을 위한 경매가 취소되면 유치권 등에 의한 경매절차를 계속하여 진행하여야 한다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.