임차인 무상거주확인서, 사인이어도 효력있나요

질문
임차인이 대항요건을 갖췄더라도, 채권자에게 무상거주 확인서를 작성해준 경우는 임차인으로 보호받을 수 없다고 들었는데요. 이때 채권자가 가지고 있는 무상거주 확인서는 임차인의 사인이나 막도장이 아니라 반드시 인감증명서까지 첨부되어 있어야 효력이 발생하나요? 아니면 임차인의 사인이나 막도장만 있어도 되는 건지요?

한 줄 답변
인감인지 사인인지보다는 사실관계가 더 중요합니다.

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형식이 아닌 사실관계가 핵심

중요한 것은 형식이 아니라 명확한 의사표시가 있었는지에 관한 사실관계입니다.
무상거주 확인서도 사인 간에 주고받은 사문서 중의 하나이고, 원칙적으로 사문서는 공증 등의 방법을 통해 법률적인 효력을 발생시키지 않는 한 그 자체만으로는 구속력이 없습니다. 따라서 관건은 무상거주 확인서의 유무가 아니라 임차인의 의사 표시입니다. 즉, 무상거주 확인서가 없더라도 임차인이 무상으로 거주하고 있다고 진술했다면, 이 진술을 나중에 뒤집는 것은 신의성실(信義誠實) 및 금반언(禁反言)의 원칙에 위배되어 인정되지 않습니다.
문제는 임차인이 그런 취지의 의사를 표시한 바 없다고 주장할 경우, 채권자가 그 주장이 허위임을 입증해야 하는 것입니다. 이때 임차인이 직접 작성한 무상거주 확인서가 있다면 가장 효율적인 입증방법이 될 수 있습니다.
결국 무상거주 확인서가 있지만 임차인의 인감도장이 날인되어 있지 않다면, 임차인 스스로 그 확인서가 자기가 제출한 것이 아니라고 주장하고 있는지, 그러한 주장을 깰 만한 객관적인 입증자료가 있는지가 중요합니다. 물론 임차인 스스로 무상거주 확인서를 제출한 사실을 시인한다면 도장은 아무 문제도 되지 않습니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.