지상권 설정 토지에도 법정지상권 성립하나요?

질문

와부읍 소재 대지가 경매로 나왔기에 입찰을 할까 고민중입니다. 지상의 건물은 매각에서 제외하고, 토지만 매각하는 사건이더군요. 토지의 등기권리사항을 보니 새마을금고가 저당권과 함께 지상권을 설정했더군요. 이처럼 지상권이 설정된 토지에도 법정지상권이 성립할 수 있나요?

법정지상권도 지상권의 일종으로서, 만약 법정지상권이 인정된다면 동일 부동산에 양립할 수 없는 두 권리가 양립하는 셈이 되므로 법정지상권은 인정될 여지가 없는 것 아닌지요?

한 줄 답변

경매로 그 지상권이 소멸한다면 법정지상권의 성립에 아무런 영향도 미치지 않습니다.

 

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지상권과 법정지상권이 양립하는 시점은 없다

경매로 그 지상권이 소멸한다면 법정지상권의 성립에 아무런 영향도 미치지 않습니다.

법정지상권은 저당권 설정 당시 토지와 건물이 존재했고, 그 토지와 건물의 소유자가 동일했다면 토지와 건물의 소유자가 달라지는 때에 성립합니다. 즉, 법정지상권은 이미 성립되어 있는 권리를 인수하는 것이 아니라 토지소유권이 낙찰자에게 이전되는 동시에 새롭게 발생하는 권리입니다. 그런데 경매로 등기상의 지상권이 소멸하는 시점도 역시 낙찰자가 잔금을 납부하는 시점입니다. 결국 지상권과 법정지상권이 양립하는 시점은 없는 것입니다.

정리하면, 저당권 설정 당시 이미 지상에 건물이 있었고, 그 건물의 소유자가 토지 소유자와 동일인이었다면, 저당권자가 저당권과 함께 지상권을 설정했더라도 경매로 지상권이 소멸하는 이상 법정지상권의 성립에는 아무런 영향도 미치지 않습니다.

 

동일인의 소유였던 토지와 그 지상 건물이 저당권의 실행으로 인하여 각기 그 소유자를 달리하게 된 경우에 건물 소유자는 민법 제366조에 의하여 그 건물부지 위에 건물의 사용수익을 위한 지상권을 취득하게 되는 것인바, 피고가 대지에 대하여 이 사건 저당권을 설정할 당시 저당권자를 위하여 동시에 지상권을 설정하여 주었다고 하더라도 저당권 설정 당시 이미 그 대지상에 이 사건 건물을 소유하고 있고 그 건물에 관하여 이를 철거하기로 하는 등 특별한 사유가 없으며, 저당권의 실행으로 그 지상권도 소멸한 이 사건에 있어서 이 건물을 위한 법정지상권이 발생하지 않는다고 할 수 없을 것이다.

대법원 1991. 10. 11. 선고 91다23462 판결 [가건물철거 등]

건물 요건 갖추면 법정지상권 성립 가능

한편, 저당권 설정 당시의 건물이 사회관념상 독립된 건물로 볼 수 있을 정도가 아니더라도, 건물의 규모와 종류가 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있다면 법정지상권이 성립합니다.

다만 실무적으로는 이미 완공된 건물이 있는 경우 그 토지에 지상권을 설정하는 일은 드물고, 건물 신축공사 중에 토지를 담보로 돈을 빌려주면서 저당권과 함께 지상권을 설정하는 경우가 종종 있습니다.

이런 경우 매수인이 매각대금을 다 낸 시점까지 그 건물이 최소한의 기둥과 지붕, 주벽 등 독립된 부동산으로서 건물의 요건을 갖추었다면, 법정지상권이 성립할 수 있습니다.

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이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.