지상권 인수되는 경매사건 토지에 건물이 없는데, 지상권 소멸 기대해도 될까요?

지상권 인수되는 경매사건 토지에 건물이 없는데, 지상권 소멸 기대해도 될까요?

질문
선순위 지상권이 인수되는 토지 경매에 참여하려고 합니다. 그런데 현재 건물은 없고 수목만 있는 상태더라고요. 수목의 지상권은 최대 15년이니까 2022년이면 지상권이 소멸할 거라고 기대하고 있습니다.
이 토지를 낙찰 받은 후 3년 정도 보유하면서 양도세도 줄이고 지상권도 사라지길 기다리려고 합니다.
이런 계산으로 경매에 참여해도 될까요?


한 줄 답변
지상권이 등기되어 있는 한 건물 등이 없더라도 지상권 효력에는 영향을 미치지 않습니다.

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지상권 성립요건은 등기

민법 제280조(존속기간을 약정한 지상권)
① 계약으로 지상권의 존속기간을 정하는 경우에는 그 기간은 다음 연한보다 단축하지 못한다.
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년
② 전항의 기간보다 단축한 기간을 정한 때에는 전항의 기간까지 연장한다.

위 조문에서 보는 바와 같이, 수목의 소유를 목적으로 한 지상권도 그 최단 존속기간이 30년입니다. 그리고 위의 규정은 최단 존속기간에 대한 규정이지, 최장 존속기간에 대한 규정이 아닙니다. 지상권의 최장존속기간에 대한 규정은 없으며, 따라서 위 규정의 기간보다 길게 약정한 지상권도 유효합니다.
질문에 대한 답변을 드리자면, 지상권의 성립요건은 등기입니다. 즉, 지상권이 등기되어 있는 한 그 지상에 지상권의 목적인 물건(건물, 수목, 공작물 등)이 없더라도 지상권의 효력에는 아무런 영향을 미치지 않습니다.
따라서 지상에 수목만 있더라도 그 지상권이 수목을 소유하기 위한 지상권이라고 단정할 수는 없고, 무엇을 소유하기 위한 지상권인지와 존속기간은 등기사항전부증명서에서 별도로 확인해야 합니다.
지상권의 기간이 만료되더라도 그 지상물이 현존하는 경우 지상권자는 계약갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자(토지 소유자)가 그 청구를 거절하면 지상권자는 다시 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
즉, 토지 소유자는 그 지상물을 시가로 매수해야 합니다.

민법 제283조(지상권자의 갱신청구권, 매수청구권)
① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다.
② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다.

따라서 현재 그 지상에 건물이 없더라도 지상권의 목적이 ‘견고한 건물의 소유’라면 지상권자는 지상권이 만료되기 전에 언제라도 토지 소유자의 동의 없이 견고한 건물을 신축할 수 있고, 그후 지상권이 만료되더라도 토지 소유자에게 계약의 갱신을 청구할 수 있습니다. 물론 토지 소유자는 이 청구를 거절할 수 있지만, 건물을 시가로 매수해야 합니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.