담보권 강화를 위한 지상권, 어떻게 작용하나요?

담보권 강화를 위한 지상권, 어떻게 작용하나요?

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[질문]

전북 김제시의 토지이며, 지목은 전입니다. 은행이 토지를 담보로 대출을 해주면서 근저당권과 함께 지상권을 설정했더군요. 근저당권과 함께 설정하는 지상권은 담보권 강화를 위한 지상권이라고 들었는데요, 이처럼 근저당권과 지상권을 함께 설정하면 담보권이 어떻게 강화되는지 알고 싶습니다.

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한 줄 답변

저당권과 함께 지상권을 설정한 저당권자는 소유자뿐 아니라 건축업자와의 관계에서도 월등히 우월한 지위를 확보할 수 있습니다.

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지상권 설정으로 건물 신축 위험 배제

건물이 없는 토지에 저당권을 설정하고 돈을 빌려준 후, 그 토지에 건물이 신축되면 담보가치가 훼손됩니다. 대출 원리금이 상환되지 않으면 채권자는 저당권을 실행하여 토지를 경매할 수 있겠죠. 그런데 그 토지 위에 매각에서 제외되는 건물이 있다면, 입찰자에게 부담으로 작용해 낙찰가격이 떨어질 수밖에 없기 때문입니다.

결국 저당권자 입장에서는 담보한 토지에 자신의 동의 없이 건물이 신축되는 것을 막아야 합니다. 그런데 지상권을 설정하면 그러한 위험을 배제할 수 있습니다.

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담보권 강화를 위한 지상권 작용 사례

이 경매사건의 등기권리를 보면, 채권자 동군산농협은 이 토지에 근저당권을 설정함과 동시(법률적으로는 직후)에 지상권을 설정했습니다. 이후 채무자로부터 원리금이 상환되지 않자 임의경매를 신청했는데, 지상에 건물 신축공사를 하고 있던 여러 건설사가 유치권을 신고했습니다.

이에 동군산농협은 유치권이 입찰자에게 부담으로 작용하여 낙찰가격이 떨어질 것을 우려해서 유치권배제 신청서를 법원에 제출했습니다. 매각물건명세서 비고란에 보면, “A 건설사는 유치권 포기 및 현장명도 각서를 제출했기 때문에 경매절차에서 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 위배되므로 유치권이 인정될 여지가 없고, B 건설사와 C 건설사는 소유자에게 직접 공사를 수급한 것이 아니라 A 건설사로부터 하도급을 받은 자이므로 유치권신고금액을 토지 소유자가 아닌 A 건설사로부터 지급받아야 한다”라는 내용이 나옵니다.

동군산농협의 주장이 사실이라면 유치권이 인정될 여지는 없습니다. 그뿐만 아니라 토지를 매각하는 경매사건에서 건물에 투여된 비용을 피담보채권으로 유치권을 주장하는 것은 채권과 목적물 사이에 견련성이 없기 때문에 인정되지 않습니다.

이 사건에서 주목해야 할 문제는 A 건설사가 자기의 공사대금채권을 담보할 수 있는 가장 손쉽고도 강력한 무기인 유치권에 관하여 채권자인 동군산농협에 포기각서를 제출한 이유입니다.

토지 소유자가 지상에 건물을 신축하기 위해 시청에 허가를 신청하려면, 토지의 등기사항전부증명서를 첨부해야 합니다. 그런데 지상권이 설정되어 있다면 그 토지 위에 건물을 소유할 권한을 가진 자는 토지 소유자가 아니라 지상권자가 됩니다. 즉, 토지 소유자라도 건물을 신축하기 위해서는 지상권자에게 동의를 구해야 하고, 지상권자는 토지 소유자에게 동의서를 교부해주는 대신 2가지 조건을 제시합니다.

하나는 소유자에게 공동담보제공확약서를 제출하도록 하는 것입니다. 즉 건물이 완공되면 소유권보존등기와 동시에 토지에 설정된 저당권의 공동담보로 건물을 제공할 것을 요구하는 것입니다.

그렇게 되면 저당권자는 토지와 건물 모두를 저당권의 담보물로 확보하게 되어 채권 회수가 그만큼 쉬워질 뿐만 아니라, 저당권을 실행하여 경매가 개시되면 토지와 건물 모두 매각대상이 되기 때문에 법정지상권으로 인한 담보가치의 훼손도 막을 수 있습니다.

또 하나는 건축업자에게 유치권포기각서를 제출하도록 요구하는 것입니다. 유치권포기각서란 건물신축 공사대금을 받지 못하더라도 경매절차에서 유치권을 주장하지 않겠다는 확약서로서, 건축업자가 저당권자에게 제출하면 이후 경매절차에서 유치권을 주장하는 것은 신의칙에 위배되어 인정될 여지가 없습니다.

 

건축업자와의 관계에서도 우월한 지위 확보

 

그렇다면 왜 채무 당사자도 아닌 건축업자가 저당권자의 요구를 수용할 수밖에 없을까요?

만약 유치권포기각서를 제출하지 않는다면, 저당권자는 소유자에게 건물신축에 관한 동의서를 제공하지 않을 것입니다. 그러면 소유자는 유치권포기각서를 제출해줄 다른 건축업자와 도급계약을 체결할 것이므로, 결국 건물신축공사를 수급하기 위해서 어쩔 수 없이 유치권포기각서를 제출할 수밖에 없습니다.

이처럼 저당권자는 저당권과 함께 지상권을 설정함으로써 소유자뿐만 아니라 건축업자와의 관계에서도 월등히 우월한 지위를 확보할 수 있습니다. 그래서 이런 목적으로 설정된 지상권을 ‘담보권을 강화하기 위한 지상권’이라고 합니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.