셰어하우스, 얼마 투자해서 얼마나 벌까?

셰어하우스를 운영할 때는 투자금액이 얼마나 되는지, 월세는 얼마를 받는 것이 좋은지, 정원은 몇 명으로 해야 하는지 등 고려할 부분이 많습니다. 따라서 투자금액과 수익금액에 대한 기준을 가져야 합니다. 그래야 현재 가진 돈으로 몇 개의 셰어하우스를 운영할 수 있는지, 얼마의 수익을 얻을 수 있는지, 계획과 목표를 세울 수 있습니다.

셰어하우스 투자금액, 얼마나 들까?

셰어하우스 운영을 위한 투자금액은 크게 3가지로 나눌 수 있습니다.
첫째, 셰어하우스를 마련할 전월세 보증금, 또는 자가로 운영할 경우는 대출 등을 제외한 주택 구입비용 입니다. 셰어하우스에 들어가는 투자금액 중 가장 큰 비중을 차지합니다.
둘째, 인테리어 및 시설 비용입니다. 도배, 장판, 욕실 리모델링, 주방씽크대 리모델링, LED 전등 교체 비용 등을 말합니다.
셋째, 가구, 가전제품, 소품 등의 구매비용입니다.

자가 셰어하우스 투자금액
현재 우리는 2개 지점을 자가로 운영하고 있습니다. 경매로 구입해 운영하는 지점을 기준으로 투자금액을 정리해 보면 다음과 같습니다.
투자금액은 취득비용이 4,000만원, 인테리어 및 시설 비용이 410만원, 가구·가전제품 및 소품 등의 구입비가 550만원으로 총 4,900만원 정도가 들어갔습니다. 이는 셰어하우스 투자금으로서는 규모가 비교적 큰 편입니다. 하지만 경매로 싸게 낙찰을 받았기 때문에, 설혹 아파트 가격이 안 오른다고 해도 월세 수익 외에 최소 4,000~5,000만원의 시세차익이 예상됩니다.

전대차 셰어하우스 투자금액
월세로 얻은 셰어하우스는 자가에 비해서 투자금액이 적습니다. 월세의 경우 관건은 ‘수리가 얼마나 잘된 집을 얻느냐’입니다.
다음은 월세로 얻어 운영하고 있는 셰어하우스 투자금액입니다. 15년 정도 된 아파트이지만, 기본적인 수리와 인테리어가 되어 있어서 실리콘 작업 및 LED 전등 교체 등만 해서 초기 투자금액을 줄였습니다.
투자금액은 월세 보증금이 1,000만원, 중개수수료가 30만원, 인테리어 및 시설 비용, 가구·가전제품 비용 등이 600만원으로 총 1,630만원이 들어갔습니다. 여기서 월세 보증금 1,000만원은 나중에 운영이 끝나면 돌려받는 돈입니다. 게다가 입주자들에게 보증금을 받기 때문에 실제 투자금액은 이보다 더 적어집니다.

단, 집을 빌리는 월세 보증금은 서울 및 수도권은 2,000~3,000만원까지도 생각해야 합니다. 또한 기본적인 인테리어 비용을 추가해야 하는 경우가 있으므로 500만원 정도를 추가로 생각하는 것이 좋습니다. 투자금액을 대략 예상하고, 내가 가진 투자금으로 셰어하우스를 몇 개 운영할 수 있는지 사전에 따져봐야 합니다.

수익을 얼마나 얻을 수 있을까?

“셰어하우스를 운영하면 얼마의 수익을 얻을 수 있을까?” “몇 개를 운영하면 월급만큼 벌 수 있을까?” 모든 사람들이 가장 궁금해 하는 부분입니다.
처음 셰어하우스 1호점을 운영하면서 수익금을 대략 100만원 정도로 정했습니다. 이후에 신규로 개설하는 지점의 경우 100만원을 기준으로 집을 얻을 때부터 대략적인 투자금액, 정원을 정해놓고 오픈하고 있습니다.(물론 실제 수익은 이보다 높으며 100만원은 보수적으로 잡은 마지노선입니다.)
자가로 운영할 때와 월세로 운영할 때, 투자금액과 수익률은 차이가 많이 납니다. 우리는 지점 한 개를 운영할 때 얻을 수 있는 수익금을 중요시했습니다. 운영수익이 떨어졌다면 지점을 늘리거나 계속 운영하지 못했을 것입니다.
자가의 경우 투자금액이 큰 편인데, 경매로 싸게 낙찰받아 단순히 월세 수익만이 아니라 매도 시 양도차익까지 노릴 수 있기 때문에 수익률이 좀 떨어지더라도 매력이 있습니다.
정원과 입주자들로부터 받는 월세가 어느 정도 정해져 있기 때문에 너무 욕심을 부리는 것보다 적당한 수익금을 정하는 것이 좋습니다. 한 지점당 최소 100만원의 수익금이 나온다면, 우리는 두 명이 공동으로 운영하므로 10개 정도 운영한다면 셰어하우스 운영만으로 한 사람당 매월 500만원이 넘는 월세가 들어오게 됩니다. 이 정도면 전업투자도 가능합니다.

수익률 계산
셰어하우스의 수익률 표를 엑셀로 작성하고 있습니다. 전체 비용과 수익금을 각각 기록하고 매출에서 투자금액 및 비용을 빼면 됩니다.
셰어하우스를 운영하기 위해서는 투자금액의 회수기간도 중요하지만, 자가의 경우는 나중에 팔 수 있으므로 일단 투자금액 회수기간에 대해서는 따지지 않았습니다.
월세로 운영하는 셰어하우스는 월 수익과 연 수익도 중요하지만, 투자금액 회수기간(손익분기점)도 굉장히 중요합니다. 내 집이 아니므로 나중에 양도차익 등의 부수입이 없기 때문이죠. 투자금액 회수기간을 계산할 때는 월세 보증금은 나중에 돌려받는 돈이므로 빼고, ‘중개수수료 + 인테리어 및 시설 비용 + 가구·가전제품 등 필요물품 구입비의 합’으로 계산했습니다.
다음의 표에서 보증금을 제외한 투자금액은 630만원이며 월 수익이 110만원이므로, 투자금액 회수기간은 6개월 정도이며 그 이후부터는 순수하게 수입으로 잡을 수 있습니다. 손익분기점이 중요한 이유는 셰어하우스의 운영기간이 최악의 경우 2년밖에 안 되는데 손익분기점이 2년이 된다면 힘만 들고 실제 운영수익은 없기 때문입니다. 우리가 운영하는 셰어하우스는 보통 손익분기점을 6개월 정도로 정하며, 아무리 늦어지더라도 12개월이 넘으면 리스크가 크다고 판단합니다.

이 포스트는 『베리블루&지원서원아빠의 똑똑한 부동산 월세부자』에서 발췌, 정리한 것입니다.