헐값에 산 아파트, 구조변경으로 월세 효자 등극?

맞춤한 입지, 애매한 구조

천안 안서동에서 운영 중인 셰어하우스를 소개해드리겠습니다. 상명대와 호서대, 조금 멀게는 단국대와 백석대 등 안서동에 있는 대학들의 학생 수만 해도 5만 명에 이르므로 충분한 수요가 있다고 판단하고, 부동산 투자와 병행하기 위해 인근의 48평 아파트를 경매로 낙찰받아 세팅해서 오픈했습니다.
셰어하우스 운영을 위해 입지부터 철저하게 분석해서 임장하고 입찰했습니다. 이 아파트는 평수가 좀 큰 데다가, 시세차익을 얻기 위한 부동산 투자의 관점에서는 입지가 좀 애매하다 보니 입찰자가 거의 없어서 매우 싸게 낙찰받을 수 있었습니다.
주변에 대학 4개가 모여 있어 셰어하우스 창업에 좋은 입지였지만, 48평임에도 불구하고 방이 고작 3개뿐이라는 것이 약점이었습니다. 대신 거실과 주방이 꽤 컸죠.

가벽으로 구조 변경, 1인실 3개 추가

셰어하우스를 운영해 보면 입주자들이 의외로 거실, 주방 등 공용 공간을 잘 사용하지 않습니다. 처음 오픈한 셰어하우스우 주방에 6인 식탁을 놓았는데, 실제로 보니 2, 3명만 같이 먹는 경우도 흔하지 않고 입주자들이 대부분 혼밥하더군요. 그래서 다음부터는 식탁도 4인용으로 하고 거실 가구도 심플하게 바꾸었습니다..
이 아파트의 경우 거실에 1인실을 2개 추가하고, 주방에 가벽을 세워 1인실을 추가해 월세 수익률을 4배로 높였습니다. 현재 운영 중인 셰어하우스 중에서 수익률이 가장 높습니다.
그해 12월에 명도·수리·입주청소까지 끝내놓고 입주자들을 받기 시작했습니다. 방학 때는 실습생들을 단기로 받았고, 새 학기가 시작되기 전에 이미 만실이 되었습니다.
대학가 원룸보다 저렴한 월세, 쾌적한 공간, 넓은 평수 때문에 인기가 좋아서 일년치 월세를 한꺼번에 받는 연세로 많이 계약했습니다. 특히 딸이 혼자 원룸에서 생활하는 것을 걱정하는 부모님들에게 인기가 아주 좋았습니다.

셰어하우스 기본 사항

콘셉트 : 편안한 내집 같은 분위기의 셰어하우스
운영방식 : 경매로 낙찰을 받아 셰어하우스로 운영
교통 : 안서동 대학가 밀집 지역(상명대·호서대·단국대·백석대)
주택 형태 : 48평 아파트, 6층
룸 타입/정원 : 방 6개 (1인실 4개, 2인실 2개), 화장실 2개 / 정원 8명
입주자 형태 : 대학생
입주자 월세 : 1인실 27~29만원, 2인실 22~25만원
인테리어 및 특이사항 : 셰어하우스 운영을 위해 경매로 낙찰받은 곳. 입지와 아파트 평면도를 보고 철저하게 공부해서 입찰했다.

수익률 높이는 인테리어
•가벽을 세워 1인실을 추가.(총 비용 180만원)
•도배
•방마다 LED 조명 셀프 교체
•따뜻한 느낌의 암막커튼 전체 셀프 설치
•안락한 소파와 티테이블

투자 포인트

첫째, 대형 평수이고 셰어하우스로서의 입지가 좋은 아파트를 낮은 가격으로 낙찰받아 월세 및 시세차익을 얻을 수 있었습니다.
둘째, 셰어하우스를 염두에 두고 경매를 받았기 때문에 구조 변경이 용이했습니다. 실제로 1인실을 추가로 만들어 수익률을 높였습니다.
셋째, 낙찰잔금을 낼 때 받은 주택담보 대출이자가 전대차 월세의 반도 안 됩니다. 비용이 작으니 당연히 수익률이 높아집니다.
넷째, 대학 앞 원룸은 일년치 월세를 한꺼번에 연세로 받기 때문에, 셰어하우스도 할인이나 장기 이벤트를 잘만 활용한다면 연세로 한꺼번에 받을 수 있습니다.

이 셰어하우스의 수입은 보증금 400만원, 월세 195만원이고, 지출은 대출이자 월 43만원입니다. 월세 195만원에서 대출이자 43만원을 제하면 152만원이 매달 수익으로 들어옵니다. 일년치 월세를 한꺼번에 연세로 받고 있기 때문에 월세가 밀릴 걱정이 적고 관리가 편합니다.

이 포스트는 『베리블루&지원서원아빠의 똑똑한 부동산 월세부자』에서 발췌, 정리한 것입니다.