상가주택 1주택자 양도세 절세법

1세대 1주택 비과세 받으려면?

상가와 주택이 섞여 있는 건물을 ‘상가주택’이라고 합니다. 예를 들어 1층은 상가로 쓰고 2,3층은 주택으로 쓰는 식의 건물 말이죠. 세법에서는 ‘겸용주택’이라고도 합니다.
상가주택 한 채만을 가지고 있는 경우, 주택면적이 상가면적보다 크다면 전체를 주택으로 봐서 1세대 1주택 비과세를 적용해 줍니다. 반면, 주택면적이 상가면적과 같거나 작다면, 주택면적만큼은 주택으로, 상가면적만큼은 상가로 양도세를 계산합니다. 이 규정은 상가주택을 보유한 1세대 1주택자들에게는 엄청나게 큰 혜택입니다. 주택면적이 상가면적보다 1㎡만 커도 상가면적까지도 비과세를 받을 수 있기 때문입니다. 즉, 상가주택이 수십억짜리라도 9억원 초과 양도차익에 대해서만 과세되는데다가, 장기보유특별공제도 1세대 1주택자로서 적용받을 수 있습니다.

A씨와 B씨는 각각 상가주택 한 채씩만을 가지고 있습니다. A씨의 상가주택은 주택면적이 140㎡, 상가면적이 145㎡로 상가 면적이 더 큽니다. B씨의 상가주택은 주택면적이 145㎡, 상가면적이 140㎡로 주택면적이 더 큽니다. 둘 다 양도가액은 9억원, 취득가액은 3억원이고 보유기간은 10년이라고 하면 A씨와 B씨가 2021년 말까지 각각 상가주택을 판다면, 둘의 양도세는 얼마나 차이가 날까요?

2평 차이에 양도세 차이 8천만원?

A씨는 상가면적이 주택면적보다 더 크기 때문에 주택면적에 대해서만 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. A씨의 양도세를 계산하면 약 7,960만원입니다. 하지만 B씨의 상가주택은 주택면적이 더 큽니다. 그래서 전체에 대해 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다. 양도가액이 9억원 이하 이므로 1세대 1주택 비과세 요건을 채우면 양도세를 한푼도 안 내도 됩니다. A씨와 B씨의 상가주택은 주택면적이 고작 5㎡가 차이가 납니다. 차이가 2평도 안 되죠. 하지만 양도세는 약 7,960만원이나 차이가 나는 것입니다.

9억 초과 상가주택, 내년까지 팔면 유리

앞으로 상가주택 양도세도 깐깐해집니다. 양도가액 9억원 초과 상가주택은 2022년부터는 주택면적이 상가면적보다 큰 경우에도 주택면적만 주택으로 보아 양도세 비과세를 적용하고, 상가면적은 상가로 보아 양도세를 계산합니다. 단, 양도가액 9억원 초과 상가주택에 한해 바뀐 것으로, 그 이하라면 마찬가지로 주택면적이 크면 전체를 비과세 받을 수 있습니다.

G씨는 주택면적 145㎡이고 상가면적 140㎡인 상가주택을 보유한 1세대 1주택자입니다. 지금까지 이 상가주택의 제일 위층에서 계속 살았습니다. 보유 및 거주기간은 12년이고 취득가액은 4억원, 예상 양도가액 16억원입니다. 이 경우 2021년 말까지 팔 때와 2022년 이후 팔 때 양도세가 얼마나 차이가 날까요?

2021년 2022년 양도세 차이 7배 이상

  G씨가 2021년 말까지 다른 주택이 없는 상태에서 이 상가주택을 판다면, 1세대 1주택에 해당하는 비과세와 장기보유특별공제를 적용받게 됩니다. 하지만 2022년 1월 1일 이후에 판다면 양도가액 9억원 초과 상가주택이기 때문에 주택면적만 주택으로 보고, 상가면적은 상가로 보아 양도세를 계산합니다.(주택면적과 상가면적으로 구분한 감정가액이 있다면 감정가액으로 안분해 계산하고, 만약 감정가액이 없으면 기준시가로 안분해서 계산)
G씨의 경우 전체 상가주택의 양도가액은 16억원인데, 주택 부분의 양도가액이 9억원을 넘지 않습니다. 주택 부분은 전부 비과세되어 양도세가 없고, 상가 부분의 양도차익은 전부 과세되고 장기보유특별공제도 일반 공제율인 연 2%를 적용받습니다. 2022년 이후 이 상가주택을 팔면 2021년보다 약 7배 넘는 양도세를 내야 합니다.
9억원 초과 상가주택을 보유한 1세대 1주택자가 1~2년 이내에 양도계획이 있다면 2021년까지 파는 것이 유리합니다.

상가주택 양도세 절세 체크리스트

양도가액 9억 이하
1. 1세대 1주택자가 상가주택을 팔 때는 먼저 상가와 주택의 면적을 체크해보세요.
2. 만약 상가면적이 더 크다면, 주택면적을 더 늘린 후 파세요. 단 주택면적을 증축한 다음 2년을 보유한 후에 양도해야 전체 건물에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

양도가액 9억 초과
1. 2021년 말까지 양도하는 경우과 2022년 이후 양도하는 경우 양도세가 크게 차이날 수 있습니다. 미리 체크해보고 1~2년 이내에 양도 계획이 있는 경우라면 양도 시기를 잘 고려하세요.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』(2020 최신개정)을 바탕으로 재정리한 것입니다.