처분시기 따라 세금 2억 차이? 일시적 2주택자 양도세 절세법

사례】 J씨는 7년 전에 서울시 마포구 상암동 아파트를 6억원에 샀는데 지금 시가는 11억원이라고 합니다. 그런데 2020년 1월 도화동에 새로 아파트를 사서 이사를 했습니다. 만약 J씨가 종전주택인 상암동 아파트를 처분기간 안에 팔지 못하면 세금이 얼마나 차이가 날까요?

신규주택 취득일 체크 필수

예전에는 이사를 위한 일시적 2주택의 경우, 종전주택을 3년 안에 팔면 1세대 1주택 비과세를 해주었습니다. 하지만 2018년 9.13 부동산 대책으로 종전주택과 신규주택이 모두 조정대상지역 내에 있다면, 종전주택을 2년 안에 팔아야 비과세를 받을 수 있게 됐습니다.

2019년 12월 16일 부동산 대책 으로 조정대상지역 내 일시적 2주택 비과세 요건이 더 강화되었습니다. 새로 주택을 취득한 날로부터 1년 이내 종전주택을 양도하고 동시에 새로 산 주택으로 전입도 완료해야 합니다.

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종전주택을 1년 이내에 판 경우

J씨의 아파트들은 조정대상지역에 있으므로 종전주택을 1년 안에 팔아야 합니다. 상암동 아파트의 양도차익은 5억원(11억원-6억원)입니다. 시가 11억원의 고가주택이기 때문에 9억원 초과 양도차익에 대해서는 양도소득세를 내야 합니다.

J씨는 이 아파트를 7년 보유했으므로 장기보유특별공제로 연 8%씩 56%를 공제받을 수 있습니다. 결국 계산해보면 J씨가 내야 할 양도소득세는 약 500만원(지방소득세 포함)입니다.

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종전주택을 1년 후에 판 경우

종전주택을 1년 내에 못 파는 경우, 3년 이내에 팔면 양도세가 중과되지는 않습니다. 하지만 3년이 지난 후에 팔면, J씨는 2주택자로서 양도세가 기본세율에 10%p 가산되며 장기보유특별공제도 받을 수 없습니다. 이 경우 양도세를 계산해보면 무려 2억 4,500만원(지방소득세 포함) 가량입니다.

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따라서 일시적 2주택자가 종전주택을 팔 때는 처분기간을 반드시 챙겨야 합니다. 그렇지 않으면 세금 부담의 차이가 그야말로 어마어마합니다.

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이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.