아파트 오피스텔 등 집합건물 등기부본 보는 법

아파트 오피스텔 등 집합건물 등기부본 보는 법

꼭 경매에 관심을 두지 않더라도 전세 계약 및 매매계약 등에도 등기부등본 보는 것은 필수입니다.  경매에 관심을 두는 경우라면 더 말할 필요도 없고요.
물론 부동산 중개소에서 대신 봐주기도 하지만, 본인이 볼 수 있어야 든든하죠.
등기부등본, 어떻게 구성되어 있고 무슨 뜻일까요.
요즘 사람들이 주로 거주하는 아파트나 다세대주택 등 집합 건물 중심으로 살펴보겠습니다.

아파트, 오피스텔 등 집합건물 등기부의 표제부, 뭐가 다른가요?

 

집합건물이란 쉽게 말하자면 아파트를 생각하면 됩니다.
아파트 101동이 한 층에 4채씩 5층까지 있다면, 각각 현관·거실·방·화장실 등이 있는 독립적인 부분이 20개가 있습니다.
즉 집합건물이란 한 건물에 구조상으로 구분되는 여러 개의 부분이 독립해 들어 있는 것입니다. 이들은 독립적으로 사용할 수 있으며 별도의 등기부를 가지고 있습니다.
아파트, 연립주택, 다세대주택, 오피스텔, 아파트형 공장 등이 모두 집합건물에 속합니다.

집합건물 등기부의 표제부는 단독주택이나 토지의 등기부에 비해 다소 복잡합니다.

집합건물의 등기부 표제부는
➊ 그 건물 전체에 대한 표시,
➋ 그 건물이 있는 토지 전체,
➌ 전유부분의 건물 표시,
➍ 대지권의 표시 등 4가지로 이루어져 있습니다.
 

1동의 건물의 표시

집합건물 등기부의 표제부에는 먼저 1동 건물 전체에 대한 내용이 표시됩니다.
다음 건물은 서울시 마포구 합정동에 있는 5층짜리 공동주택입니다.
건물내역을 보면 철근 콘크리트 구조이고 콘크리트 지붕으로 되어 있으며, 1층부터 5층까지 각 층의 면적이 나옵니다.
 
▼ 집합건물 등기부등본의 표제부―1동 건물의 표시

➊ 표시번호/접수일 
전세 및 매매 계약시에는 큰 상관이 없으나 경매물건의 권리를 분석할 때에는 배당순서의 기준이 됩니다.
➋ 소재지번, 건물명칭 및 번호 
서울시 마포구 합정동에 있는 건물이군요. 건물이름도 나오고 아파트처럼 여러 동이 있을 때는 그 건물의 동 번호도 나옵니다.
➌ 건물내역 
먼저 건물의 구조가 나옵니다. 이 건물은 철근 콘크리트 구조이고 콘크리트 지붕이 있는 5층 건물입니다. 그리고 각 층별 면적이 나옵니다. 1층의 면적이 작은 것을 보니 1층 공간 대부분을 주차장으로 쓰고 있는 모양입니다.

대지권이 목적인 토지의 표시

그 건물이 있는 토지 전체에 관한 내용이 나옵니다. 이 건물의 지목은 대(대지)입니다. 집이나 건물이 지어져 있는 토지라는 의미입니다.

 

▼ 집합건물 등기부등본의 표제부―대지권의 목적인 토지의 표시 

 

➊ 소재지번 그 건물이 있는 토지의 주소가 나옵니다.

➋ 지목  이 토지의 지목은 집이나 건물이 지어져 있는 ‘대’입니다.

➌ 면적 그 건물이 있는 토지 전체의 면적이 나옵니다. 179.5㎡이니 약 54평이군요.

 

전유부분의 건물 표시

1동 건물 중 구분 소유권의 목적이 되는 부분, 즉 딱 내 집, 내 사무실을 ‘전유부분’이라고 합니다. 전유부분은 주거나 사무실 공간만이며 계단, 엘리베이터 등 공용부분은 제외됩니다.

이 건물의 305호 때문에 등기부등본을 본다고 가정할께요. 305호의 전유면적은 약 18㎡로 5평이 조금 넘는군요.

 

 ▼ 집합건물 등기부등본의 표제부―전유부분의 건물의 표시

 

➊ 건물번호 전유부분의 층과 호수가 표시됩니다.

➋ 건물내역  3층 305호가 전유한 부분의 면적이 표시됩니다. 

 

대지권의 표시

전유부분의 소유자는 면적비율에 따라 그 건물이 있는 토지의 사용권을 가지는데 이것이 ‘대지권’입니다. 집합건물 표제부의 대지권 표시 부분에는 그 부동산이 가진 대지권의 종류와 비율이 표시됩니다.

305호의 대지권 비율은 179.5㎡ 분의 11.23입니다. 이 공동주택의 전체 토지는 179.5㎡이며 305호의 대지권은 11.23㎡, 약 3.4평이군요.

언젠가

재개발이 된다면 305호의 낙찰자는 이 대지권의 평수에 따라 보상금이 결정됩니다. 낡은 건물은 건물가격이 큰 의미가 없고 토지가격이 중요하므로 등기부에서 ‘대지권 표시’ 부분은 매매나 경매 입찰가를 정할 때 꼭 챙겨봐야 합니다.

 

 

▼ 집합건물 등기부등본의 표제부―대지권의 표시

 

➊ 대지권 종류 305호는 대지 소유권을 가지고 있군요.

➋ 대지권 비율 전체 토지(179.5㎡) 중에서 305호가 가지는 대지권을 비율로 표시한 것입니다. 305호의 대지권은 11.23㎡, 약 3.4평입니다.

➌ 등기원인 및 기타사항  2011년 4월에 대지소유권이 등록되었군요.

 

집합건물 등기부의 갑구/을구 읽는 법

집합건물 등기부의 갑구에는 소유권에 관한 사항이 기록됩니다. 단독주택이나 토지의 등기부와 마찬가지죠. 305호의 소유권과 관련된 사항을 볼까요?

1순위로 신모 씨가 2011년 4월에 소유권 보존 등기를 했고, 그해 6월에 김모 씨가 소유권 이전 등기를 했습니다.

    

▼ 집합건물 등기부등본의 갑구

 

➊ 등기 목적  305호에는 소유권 보존과 소유권 이전 등기가 되어 있습니다.

➋ 접수/등기원인  등기의 접수일과 매매 등 등기의 원인이 나옵니다.

➌ 권리자 및 기타사항  현 소유자나 소유권과 관련된 사람의 인적사항을 알 수 있습니다.

➍ 소유권 보존  건물이 신축되어 처음 등기된 것입니다. 건물의 출생신고라고 보면 됩니다.

집합건물 등기부의 을구에는 전세권이나 근저당권 등 소유권 외의 권리들이 나옵니다. 다음의 예에서 305호의 소유자는 2011년 은행에서 돈을 빌리고 근저당권을 설정했다가 갚았으며 그 근저당권 설정 등기의 말소가 등록되었습니다. 그리고 2011년 다시 대출을 받아 근저당권을 설정했군요. 채권최고액은 8,280만원입니다.

 

▼ 집합건물 등기부등본의 을구

 

➊ 등기목적/접수/등기원인 2011년 6월에 근저당권이 설정되었습니다.

➋ 권리자 및 기타사항 305호에 설정된 근저당권에 대한 설명이 나옵니다. 채권최고액은 8,280만원이며, 채무자는 소유자인 김모 씨, 돈을 빌려주고 근저당권을 설정한 이는 모협동조합입니다.

 

등기부등본의 순위번호에 주목하라

부동산 등기부에는 많은 권리들이 표시되지만, 특별한 사정이 없는 한 선순위의 권리를 우선으로 보호합니다. 따라서 각 권리들의 순위는 매우 중요한 의미가 있습니다.

등기 순서는 갑구/갑구, 또는 을구/을구의 등기끼리는 순위번호에 의해 결정됩니다. 그리고 갑구/을구, 즉 다른 구끼리의 등기들은 순위가 접수번호에 의해 결정됩니다. 그러나 접수번호는 1년마다 갱신되므로 같은 해에 등기된 권리가 아니라면 등기가 접수된 해를 기준으로 순위를 판단합니다.

 

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.