건축물대장 보는 법, 전부 알려드려요!

건축물대장 보는 법, 전부 알려드려요!

경매로 부동산을 구입하려면 일단 그 부동산의 신상을 샅샅이 조사해야 합니다. 등기부에서 소유권과 근저당권 등의 권리 사항을 확인하고 나면, 건축물대장에서 건물의 용도를 확인해야 합니다.
건축물대장에는 그 건축물의 용도가 무엇인지, 불법건물은 아닌지 등이 상세히 기록됩니다.
어떤 사람들은 부동산 거래를 하면서 등기부등본만 확인하는데 건축물대장도 열람해 보아야 합니다. 만약 불법 건축물이라면 뜯어버려도 할 말이 없기 때문입니다. 특히 경매 상가에 입찰할 때는 꼭 건축물대장을 열람해서 주로 임대할 업종의 인허가에 문제가 없을지 따져보아야 합니다.

건축물대장 갑구, 무엇을 봐야 하나?

건축물대장의 갑구에는 그 건물의 부동산 고유번호, 주소, 지번, 종류, 면적 등이 나옵니다. 소유자의 이름과 주소도 이 서류에 나오므로 건물의 중요한 상황을 거의 대부분 알 수 있습니다.
건축물 대장에서 특히 주용도 부분에 유의해야 합니다. 건축물의 주용도에는 단독주택, 공동주택, 근린시설 등이 있습니다. 근린시설은 슈퍼마켓, 음식점, 미용실, 세탁소, 목욕탕, 의원, 체육도장 등입니다. 만약 건축물대장을 확인해 보니, 경매물건의 주용도가 주택이라면 체육도장으로 임대할 수는 없겠죠?
 
다음은 경매로 나온 상가건물의 건축물대장입니다. 4층 건물로 주용도가 ‘근린생활시설(대중음식점)/사무실/주택’으로 되어 있습니다.
건축물 현황을 보면, 1층은 일반음식점, 2층은 대중음식점, 3층은 사무실, 4층은 주택으로 사용되고 있습니다. 일반(대중)음식점은 전용주거지역만 제외하고는 인허가가 납니다.

▼ 건축물대장의 갑구

➊ 특이사항 
그 건축물의 변동사항이 표시됩니다. 예를 들어 불법 건축물이라면 이 사실이 기록됩니다.
➋ 연면적  
모든 층의 면적을 합한 총면적이 기록됩니다.
➌ 주용도
건축물의 주된 용도를 알 수 있습니다. 이 건물의 용도는 근린생활시설(대중음식점/사무실/주택)입니다.
➍ 건폐율
건물의 수평투영 면적. 이 전체 토지 중 얼마나 차지하는지를 보여줍니다. 수평투영 면적이 50㎡이고 토지가 100㎡라면 건폐율은 50%겠지요.
➎ 용적률
대지면적에 대한 지상층의 총 건축면적의 비율입니다. 대지가 100㎡인데 총 건축면적(지하층 제외)이 500㎡라면 용적률은 500%입니다. 건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지를 알 수 있습니다.
➏ 건축물
현황 건물의 층별 구조와 용도, 면적을 알 수 있습니다.
➐ 지역/지구/구역  
이 건물이 법에 정해진 용도지역, 용도지구, 용도구역상 어디에 속하는지를 보여줍니다. 앞으로 토지의 가격을 결정하는 매우 중요한 부분입니다.

서류상으로만 판단하지 마세요

부동산 경매 및 매매, 또는 임대차 계약을 할 때는 등기부나 건축물대장의 면적만 보고 결정을 내리지 마세요. 같은 면적이라도 토지나 건물의 모양에 따라 다르게 느껴질 수도 있거든요.
자신이 사용하려는 용도에 맞는 적절한 면적인지 직접 현장답사를 해서 확인해야 합니다.
절대 서류상의 면적만 보고 판단해서는 안 됩니다.                   

등기부와 내용이 다르다면

간혹 건축물대장과 등기부의 내용이 다른 경우도 있습니다. 등기부는 사법부(법원) 소관이고 대장은 행정부 소관인데, 요즘은 두 서류의 내용이 다르면 등기 자체를 받아주지 않습니다. 하지만 경매 부동산에서는 이런 경우를 심심찮게 만날 수 있습니다. 이 경우 면적 등 물리적 현황에 관한 내용은 대장을, 소유권 등 권리관계는 등기부를 우선시하면 됩니다.

건축물대장의 을구, 무엇이 나오나?

건축물대장의 을구에는 소유자 현황이 자세히 나옵니다. 아래 상가는 2005년 1월에 소유권이 이전되었고, 소유자는 정모 씨이고 경산시에 살고 있군요. 특히 불법 건축물일 경우 불법증축이나 용도변경 등이 을구에 기록됩니다. 그러므로 경매에 입찰하기 전 혹은 건물을 구입하기 전 불법 건축물인지 여부를 파악하기 위해 반드시 건축물대장을 확인해야 합니다.
 
▼ 건축물대장의 을구

➊ 소유자 현황
소유자의 현황과 변동일 및 변동원인을 알 수 있습니다.

건폐율과 용적률 마스터하기

건폐율은 대지면적에 대한 수평투영 면적(그 건물 위의 하늘에서 건물을 내려다보면서 찍었을 때의 면적)의 비율로 ‘건물을 얼마나 넓게 지을 수 있는지’를 알려줍니다.

용적률은 대지면적에 대한 지상층(지하층 제외)의 총 면적의 비율로 ‘건물을 얼마나 높게 지을 수 있는지’를 보여줍니다.
 
‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’이 각 용도지역별로 건폐율과 용적률의 상한선을 정해 놓았으며, 각 지방자치단체들은 조례로 그 상한선 아래에서 건폐율과 용적률을 정합니다.

예를 들어 서울시의 제1종 전용주거지역은 건폐율이 50% 이하, 용적률이 100% 이하입니다.
대지 100평에 집을 짓는다면 수평투영 면적은 50평 이하여야 하고,건물의 지상층 총 면적이 100평을 넘을 수 없습니다.
또한 서울시의 경우 제1종 일반주거지역의 용적률은 150% 이하, 건폐율은 60% 이하입니다.
대지 100평에 건축한다면 수평투영 면적은 최대 60평, 지상층의 면적 합계가 150평이하여야 합니다. 예를 들어 1층 60평, 2층 50평, 3층 40평처럼 지으면 총 150평이 됩니다. (주거지역의 건폐율과 용적률은 각 지방자치단체마다 다르며 바뀔 수 있습니다.)                       

이 포스트는 『경매공부의 바다에 빠져라』에서 발췌, 정리한 것입니다.