데이터를 잘 읽으면 돈이 보인다 : 매도·매수우위지수 읽는 법

데이터를 잘 읽으면 돈이 보인다 : 매도·매수우위지수 읽는 법 

부동산 데이터, 제대로 읽자

  

출퇴근 시간에 지하철을 타거나 버스를 타기 위해 줄을 설 때 어느 때는 사람이 별로 없고 또 어느 때는 사람이 많습니다. 사람이 별로 없으면 우리는 ‘방금 전에 차가 떠났구나’라고 짐작하고 사람이 많으면 ‘조금 있으면 차가 오겠구나’라고 생각합니다.(요즘은 도착예정시간을 알려주니 이런 예측이 별로 필요없지만요.) 이 경우, 사람의 숫자가 곧 데이터가 됩니다.
부동산 분야에도 이러한 수치 자료를 제공하는 곳이 있습니다. KB국민은행에서 제공하는 ‘주간 KB주택가격 동향’, ‘월간 KB주택가격 동향’, 한국감정원에서 제공하는 ‘R-ONE부동산통계뷰어’ 자료가 그것입니다. 한국감정원이 제공하는 통계 자료에는 전국 지가변동률 조사, 전국주택가격 동향조사, (구)월세가격 동향조사, 공동주택매매 실거래가격지수, 상업용부동산 임대동향조사, 부동산거래 현황 등이 있습니다. 이런 수치 자료를 잘 읽어야 합니다.  
 

매도·매수우위지수란?

가령 부동산중개소에 매수자와 매도자가 온다고 칩시다. 그런데 매도자가 99명, 매수자가 1명 왔다면 매매가 성립되기는 어려울 것입니다. 이러한 데이터를 나타내는 것이 KB국민은행에서 제공하는 매도·매수우위지수입니다.     

그런데 왜 같은 단지에 있는 아파트가 언제는 팔리고 언제는 안 팔리는 걸까요?
여러 가지 원인이 있지만, 사람의 심리가 아주 중요한 포인트이고 그것을 알 수 있다면 매수, 매도할 때 도움이 됩니다.
그래프상에서 매매계약이 많이 이루어진 때는 언제일까요? 팔려는 사람이 줄고 사려는 사람이 점점 늘어나면, 즉 두 그래프가 서로 가까워지면 매매계약이 잘된다고 볼 수 있습니다. 아예 뒤집어져서 매수우위지수가 높고 매도우위지수가 낮으면 이것을 매도우위시장이라고 합니다.
매도 매수 그래프가 멀어지면 매매가 잘 안 되고 가까워지면 매매가 잘 되고, 매매가 잘되면 거래가 활발해지고 거래량이 증가합니다.

수치 자체보다 의미를 파악하라

그럼 여기서 거래량에 주목해볼까요.
2010년 수도권 부동산 시장에서는 매매가 거의 안 됐습니다. 그때 나는 1,000세대라면 1년에 100세대, 즉 10% 정도의 거래가 꾸준히 이루어진 아파트 단지를 찾아 공략했습니다. 그리고 실제로 그런 아파트는 매매가 잘 이루어지지 않느 상황에서도 매매가 잘 되었습니다.
거래량과 매매지수(매매가)의 상관관계를 생각해볼 때 데이터라는 것이 수치가 중요한 것이 아니라, 그 데이터가 가진 의미가 무엇인지, 그 데이터는 과거에서 현재까지 어떤 흐름을 거쳐 미래에는 어떻게 변화할지를 생각해야 합니다.
2015년부터 2017년 현재까지 강남구와 노원구를 비교해봤을 때 평균거래량보다 거래가 많으면 매매지수가 상승함을 알 수 있습니다. 현재 거래가 많으면 미래에도 거래가 많으리라 추측해서 현재 더 활발하게 거래하게 되고, 그러다 보면 금세 물건이 부족해지면서 매매가가 상승하는 것이지요.
부동산 시장에서는 물건, 즉 주택이 모자란다고 해서 금방 지을 수 있는 것이 아니기에 꽤 오래 공급이 부족한 상태가 계속됩니다.

현장이 급변할 땐 데이터를 경계하라

그렇다고 데이터를 맹신해서는 안 됩니다. 주간 KB주택가격 동향이든, 한국감정원 자료이든 데이터를 모아서 1~2주 뒤에 발표하므로 현장의 시세나 거래 흐름이 빠르게 변화할 때는 데이터가 그 속도를 따라가지 못할 수 있기 때문입니다.

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』에서 발췌, 재정리한 것입니다.