전월세 사는 집이 경매로? 꼭 알아야 할 임차인의 우선변제권과 대항력

전월세 사는 집이 경매로? 꼭 알아야 할 임차인의 우선변제권과 대항력

민법의 규정에 따른 임차권은 채권이라서 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되면 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없습니다. 이렇듯 경제적 약자인 임차인은 일정한 요건을 갖추면 대항력을 가진 것으로 인정함으로써 권리를 보호받을 수 있습니다. 그러나 임차주택이 경매로 매각될 경우, 선순위라면 문제될 것이 없지만 후순위라면 대항 요건을 구비하고도 낙찰자에게 대항할 수 없으므로 보증금을 돌려받지 못하고 주택을 낙찰자에게 인도해야 합니다.
따라서 임차인을 제대로 보호하기 위해서는 대항력과는 별도로 경매 절차에서 배당받을 수 있는 권리를 인정해 줄 필요가 있습니다. 그래서 마련된 규정이 주택임대차보호법 제3조의2 제2항 확정일자에 관한 규정입니다.
 

확정일자란?

확정일자란 증서에 완전한 증거력을 부여하는 법률상의 일자를 말합니다. 주택임대차의 경우에는 읍·면·동사무소나 공증기관, 법원, 등기소 등에서 임대차계약서 여백에 날짜가 찍힌 도장을 찍어주는데 그 날짜가 확정일자입니다.
임대차계약서에 확정일자를 받으면 확정일자 시점에는 그 계약서가 실재하고 있었다는 완전한 증거력을 확보하게 됩니다. 일반적으로는 읍·면·동사무소에 주민등록 전입신고를 하면서 동시에 확정일자를 요청하는 것이 가장 손쉬운 방법입니다. 확정일자는 반드시 전입신고와 함께 받을 수 있는 것은 아니라서 나중에 받아도 되지만, 그만큼 다른 채권자들에 비해 순위가 뒤로 밀릴 수도 있으니 임차인은 되도록이면 전입신고와 동시에 확정일자를 받아두는 편이 좋습니다.    

확정일자의 효력 : 우선변제권

 

임대차계약서에 확정일자를 받은 임차인은 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매가 있을 때, 대지를 포함한 임차주택의 환가 대금에서 후순위 권리자나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 우선변제권을 인정받습니다(주택임대차보호법 제3조의2). 이때 부여받은 확정일자와 다른 권리들의 설정일자의 선후를 따져 배당의 순위가 결정됩니다.

우선변제권 발생시점은?

그렇다면 확정일자에 따른 우선변제권의 발생 시점은 정확히 언제일까요?
주택임대차보호법은 “대항 요건과 임대차계약 증서상의 확정일자를 갖춘 ”임차인”은 우선변제권을 취득한다고 규정하고 있습니다. 다시 말해 확정일자만으로는 우선변제권을 취득할 수 없고 반드시 대항 요건을 갖추어야 효력도 인정받는다는 뜻입니다.
그런데 여기에서 말하는 ‘대항 요건’의 의미가 모호합니다. 대항 요건은 전입신고와 주택의 인도(점유)입니다. 그 요건이 구비되면 그다음 날 대항력을 취득합니다. 이처럼 대항 요건과 대항력은 말을 따져보면 엄연히 다른 것입니다. 따라서 이 규정에서 대항 요건의 의미를 표현 그대로 대항 요건으로 볼 것인지, 대항력으로 해석할 것인지에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다.
 

확정일자와 근저당권 설정일이 같다면?

임차인이 주택에 입주하는 날 전입신고를 하고 확정일자까지 받았는데 같은 날 근저당권이 설정되었다면, 임차인과 근저당권자 중 누가 선순위로 배당받을 수 있을까요?

주택임대차보호법 제3조의2 제1항에 규정된 주택임차인의 우선변제권은 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 갖춘 시점에 즉시 취득한다 할 것이고, 따라서 주택의 인도 후 주민등록 및 확정일자 부여가 같은 날에 이루어진 경우 우선변제권을 취득하는 시점은 주민등록을 한 그다음날이 아니라 주택의 인도와 주민등록, 임대차계약증서상의 확정일자 부여라는 3가지 요건을 모두 충족한 그 시점이므로, 동일 건물에 대해 임차인이 위 3가지 요건을 모두 갖춘 날과 근저당권 설정일이 같은 경우, 그 임차권과 근저당권은 배당 절차에 있어서 같은 순위로 보아야 한다.
(서울고법 1997년 4월 16일 선고 96나50393 판결 ‘배당이의’)

서울고등법원의 판례는 대항 요건의 의미를 표현하고 있는 그대로 해석했습니다. 즉 대항력에 관한 규정과 달리 확정일자에 관한 규정은 ‘그다음 날 효력이 발생한다’는 취지가 없기 때문에 주택의 인도와 주민등록이라는 대항 요건을 갖췄다면 확정일자를 부여받은 즉시 우선변제권이 발생합니다. 그러므로 같은 날 설정된 근저당권과 배당 순위가 같다고 보아야 한다고 판시한 것이죠.
그러나 얼마 지나지 않아 대법원은 다른 입장을 취했습니다. 임차인이 대항 요건을 갖추었더라도 그다음 날 대항력을 인정하는 이유는 등기상에 권리를 설정하는 제3자를 보호하기 위한 것입니다. 그러므로 우선변제권에 관한 규정에도 유추하여 적용하는 것이 타당하다고 보아, 위와 같은 경우라면 근저당권자가 배당에서 선순위가 된다고 판결했습니다.
 

주택임대차보호법 제3조 제1항이 인도와 주민등록을 갖춘 다음 날부터 대항력이 발생한다고 규정한 것은 인도나 주민등록이 등기와 달리 간이한 공시 방법이어서 인도 및 주민등록과 제3자 명의의 등기가 같은 날 이루어진 경우에 그 선후관계를 밝혀 선순위 권리자를 정하는 것이 사실상 곤란한 데다가, 제3자가 인도와 주민등록을 마친 임차인이 없음을 확인하고 등기까지 경료하였음에도 그 후 같은 날 임차인이 인도와 주민등록을 마침으로 인하여 입을 수 있는 불측의 피해를 방지하기 위하여 임차인보다 등기를 경료한 권리자를 우선시키고자 하는 취지이고, 같은 법 제3조의2 제1항에 규정된 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 주택임차권의 제3자에 대한 물권적 효력으로서 임차인과 제3자 사이의 우선순위를 대항력과 달리 규율하여야 할 합리적인 근거도 없으므로, 법 제3조의2 제1항에 규정된 확정일자를 입주 및 주민등록일과 같은 날 또는 그 이전에 갖춘 경우에는 우선변제적 효력은 대항력과 마찬가지로 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 기준으로 발생한다.
(대법원 1997년 12월 12일 선고 97다22393 판결 ‘배당이의’)

이처럼 상반된 판례가 있지만 서울고등법원보다 대법원이 상급 법원이고, 이후 대법원의 입장이 일관되게 반복된다는 점(1997년 12월 12일 선고 97다22393판결, 1998년 9월 8일 선고 98다26002 판결, 1999년 3월 23일 선고 98다46938 판결)과 최근 위와 같은 경우에 임차인과 근저당권자의 배당 순위를 동순위로 하는 법률 개정안이 국회에서 논의되고 있다는 점을 감안할 때, 대항 요건과 확정일자를 같은 날 갖춘 임차인의 우선변제권은 그다음 날 발생한다고 보아야 할 것입니다.
 

전입신고일과 근저당권의 등기 접수일이 같다면?

등기부상의 권리 간에는 같은 순위가 없습니다. 설령 같은 날에 등기가 접수되어도 접수된 순서대로 부여되는 순위번호 또는 접수번호에 의해 순위를 명확하게 판단할 수 있습니다. 그러나 임차인의 대항력은 등기부에 기재되는 것이 아니라 전입신고로 요건을 구비하는 것이라서, 등기상의 권리 접수일자와 임차인의 전입신고일이 같다면 어떤 행위가 먼저 일어났는지 구별할 수 없습니다.
이러한 모호함을 해결하기 위해 임차인의 대항력은 전입신고와 점유를 개시한 시점이 아니라 그다음 날 0시에 발생한다고 규정하고 있습니다. 한편 등기는 등기소에 접수하는 것이라서 0시에 접수했을 리 없습니다. 구체적으로 몇 시에 접수했는지까지는 알 수 없지만 등기소의 업무 시간 중에 접수했을 것입니다. 따라서 기상의 권리와 임차인의 대항력 발생 시점은 같은 순위가 될 수 없습니다.
 
서울 강서구 화곡동 사례
 

서울시 강서구 화곡동의 11.87평의 다세대주택이 감정가 9,000만원에 경매로 나왔습니다. 그런데 3회 유찰되어 최저매각가격이 4,608만원이었고, 8명이 입찰하여 5,276만원에 낙찰됐습니다.
현재 보증금 3,000만원의 임차인이 있는데, 전세가가 높아지고 있음을 감안한다면 전세 계약 기간이 만료된 후 그보다 높은 가격에 전세를 놓을 수 있습니다. 그렇다면 1,500만원 정도에 사들이는 셈이죠. 권리분석상 하자가 없다면 입지나 면적으로 볼 때 성공투자라 할 수 있습니다.
이 경매사건은 임차인 김○숙의 전입신고일과 북서울농협 근저당권의 접수일이 같습니다. 그렇다면 북서울농협의 근저당권이 김씨의 대항력보다 효력이 빨리 발생했을 테니, 임차인 김 씨는 선순위의 근저당권에 대항하지 못합니다. 따라서 배당받지 못한 보증금이 있어도 김씨의 임차권은 매각으로 소멸하고, 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

 이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.