상가건물임대차보호법 핵심 총정리

상가건물임대차보호법 핵심 총정리

사업자등록은 필수

 

상가건물임대차보호법은 상가건물을 임대차할 경우에 적용되는 법입니다. 상가건물이란 현행 소득세법·부가가치세법·법인세법에서 규정하는 사업자등록의 대상이 되는 건물을 가리킵니다.(상가건물임대차보호법 제2조 제1항) 그러니까 흔히 말하는 상가건물의 임차인이라도 종교, 자선단체, 동창회 등의 사무실처럼 사업자등록을 하지 않으면 이 법을 적용할 수 없습니다. 대신 사업자등록이 가능한 자연인(외국인 포함)과 법인 모두 이 법의 적용 대상이 됩니다.     

보증금 한도가 있다

주택임대차보호법은 모든 주택임대차에 적용되지만, 상가건물임대차보호법은 임대차보증금의 한도를 규정해 놓았기 때문에 이 한도를 넘어서는 임대차에는 적용되지 않습니다.(상가건물임대차보호법 제2조 제1항)
보증 금액이 큰 상가건물임대차의 임차인은 그만큼 큰 사업을 경영하고 있으니 민법의 특례를 적용하면서까지 보호해야 할 사회적 약자가 아니라고 여긴 것이지요. 그래서 상가건물임대차보호법의 적용 대상이 되는 보증금 한도를 넘는 임대차는 이 법의 적용을 받지 않으며, 대신에 기본법인 민법의 임대차 규정이 적용됩니다.     

보증금 말고도 월세를 지급하는 임대차라면, 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합해서 보증 금액을 환산합니다. 예를 들어 서울시에 있는 건물인데 보증금이 2억원이고 월세가 450만원이라면 환산한 보증금은 6억 5,000만원이 되므로 상가건물임대차보호법이 적용되지 않습니다.

상가건물 임차인의 대항력

대항력은 이미 발생한 법률관계를 제3자에게 주장할 수 있는 효력을 말합니다.
임차인의 대항력이란, 임차주택의 소유권이 제3자에게 이전되더라도 자신의 임차권을 새로운 소유자에게 주장할 수 있는 힘입니다. 그러나 이 힘은 임대차계약만으로 발생하지 않고, 일정한 요건(대항 요건)을 구비해야 합니다.
상가건물 임차인이 사업자등록을 신청하고 임차건물을 점유하면 그다음 날 0시에 대항력이 생기는데, 대항력의 효력은 주택임대차와 같습니다. 따라서 대항력이 있는 상가건물임차권은 경매로 매각되어도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되며, 다만, 선순위로 ‘금전이 목적인 권리’가 있다면 그 권리를 보호하기 위해 대항력이 있는 임차권도 매각으로 소멸됩니다.
 

제3조(대항력 등) ① 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 부가가치세법 제8조, 소득세법 제168조 또는 법인세법 제111조에 따른 사업자등록을 신청하면 그다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.(개정 2013년 6월 7일)
② 임차건물의 양수인(그밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다.

임차인의 우선변제권과 최우선변제권

주택 임차인이 동사무소에 전입신고하는 동시에 확정일자를 받아 우선변제권을 확보하듯이, 상가건물 임차인은 세무서에서 사업자등록을 신청하는 동시에 임대차계약서에 확정일자를 받을 수 있습니다. 확정일자를 받은 임차인은 경매 절차에서 다른 후순위 채권자보다 먼저 배당받을 수 있는 우선변제권을 얻습니다.(상가건물임대차보호법 제5조)
주택임차권과 마찬가지로 상가건물임차권의 우선변제권도 대항력이 있어야 효력을 발휘합니다. 즉 사업자등록을 신청하지 않은 임차인은 계약서에 확정일자를 받더라도 우선변제권이 인정되지 않습니다.  
상가건물의 소액임차인에게도 최우선변제권이 주어지는데, 그 효력은 주택임대차의 최우선변제권과 같습니다. 최선변제권으로 배당받을 수 있는 금액의 한도는 임대건물가액(경매 비용을 뺀 실제 배당 금액)의 2분의 1입니다. 2013년까지는 3분의 1이었는데, 2014년 1월 1일부터 2분의 1로 개정되었습니다. 따라서 등기상 2013년 12월 31일 이전에 물권을 얻은 채권자가 있다면, 기존의 규정대로 보장 금액은 3분의 1로 제한됩니다.

제14조(보증금 중 일정액의 보호) ① 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다. 이 경우 임차인은 건물에 대한 경매 신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다.
③ 제1항에 따라 우선변제를 받을 임차인 및 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 임대건물가액(임대인 소유의 대지가액을 포함한다)의 2분의 1 범위에서 해당 지역의 경제 여건, 보증금 및 차임 등을 고려하여 대통령령으로 정한다.(개정 2013년 8월 13일)

상가건물임대차보호법은 주택임대차보호법에 비해 역사가 짧기 때문에, 최우선변제권의 적용 금액에 관한 규정이 개정된 것도 4차례뿐입니다. 주택임대차와 마찬가지로 주의할 점은 적용 기간을 판단할 때 임대차가 시작된 시점이 아니라 최우선변제권을 행사할 대상 권리가 효력을 발생한 시점이 기준이 되어야 한다는 것입니다. 
소액임대차 여부는 환산 보증금으로 판단하지만, 배당액은 실제 보증금을 한도로 한다는 사실을 기억해야 합니다. 예를 들어 서울시에서 보증금 1,000만원에 월세가 50만원인 임대차가 있다면 환산 보증금은 6,000만원이 되니 2,200만원까지 최우선변제권으로 배당받을 수 있지만, 실제 보증금은 1,000만원이므로 배당받을 수 있는 금액도 1,000만원입니다.    

소액임대차 해당되는 경우 별로 없어

주택임대차는 월세가 있어도 보증금만 가지고 소액임대차인지 여부를 판단하지만, 상가건물임대차는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합해서 산출합니다. 서울시에서 보증금 3,000만원에 월세가 80만원인 상가임대차의 환산 보증금은 1억1,000만원이 되므로 소액임차인에 해당하지 않습니다.
이렇게 계산해 보면 상가건물 임차인 중에 소액임대차에 해당하는 경우는 실제로 많지 않습니다. 또 소규모 상업에 종사하는 임차인 중에 사업자등록을 내지 않고 영업하는 사람들이 적지 않다는 사실을 감안하면, 이 규정은 그다지 도움이 되지 않을 것입니다. 실제로도 상가건물 임차인 중 최우선변제권으로 배당받는 임차인을 자주 볼 수 없습니다.     

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.