누구나 꼭 알아야 할 배당 원칙과 배당 순서

누구나 꼭 알아야 할 배당 원칙과 배당 순서

누구나 배당을 알아야 하는 이유

 

배당이란 낙찰대금을 채권자들에게 나누어주어 채권을 만족시키는 절차를 말합니다. 낙찰가격이 높아서 그 대금으로 모든 채권을 만족시켜 줄 수 있다면 굳이 배당 방법을 알 필요가 없겠지만, 대부분의 경매사건은 낙찰대금보다 채권액을 모두 합한 금액이 더 많습니다. 사정이 이렇다 보니 배당에는 누구도 불만을 가질 수 없는 합리적인 방법이 필요합니다.
배당의 방법을 이해함으로써 얻는 이익은 경매에만 국한되는 것은 아닙니다. 주택이나 상가를 임차하는 경우 등기부등본을 참고하여 ‘보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을지’를 판단하는 데도 유용합니다. 어쩌면 부동산을 목적으로 하는 모든 법률 행위는 배당 방법에 대한 이해가 뒷받침되어야 한다고 해도 과언은 아닙니다.     

배당에도 원칙이 있다

배당 절차에서도 선순위의 채권자를 우선적으로 배려합니다. 그러나 선순위 채권자를 우선으로 배려한다고 해서 무조건 선순위 채권자부터 채권을 전액 배당해 준다는 의미는 아닙니다. 금전이 목적인 권리 중에는 물권도 있고 채권도 있는데, 배당을 할 때는 물권은 물권의 본질대로, 채권은 채권의 본질대로 인정해 주어야 합니다.
 

 

물권은 흡수배당
 
물권은 우선변제권이 있는데, 경매 절차에서 다른 채권자보다 우선적으로 변제받을 권리가 인정된다는 말입니다. 또 물권은 아니지만 물권처럼 우선변제권이 인정되는 권리도 있습니다. 이런 권리들은 선순위의 우선변제권이 있는 채권에 전액 배당한 후에 재원이 남으면 그다음 순위에 배당합니다. 후순위 채권자의 배당까지 흡수하여 선순위의 채권을 만족한다는 의미에서 ‘흡수배당’이라고도 합니다.
 

근)저당권 : 민법에서 규정한 물권으로, 우선변제권을 인정한다.
전세권 : 민법에서 규정한 물권으로, 매각으로 소멸하는 경우 우선변제권을 인정한다.
담보가등기 : 경매 절차에서는 저당권과 같다는 규정에 따라 우선변제권을 인정한다.
임차권 : 등기된 임차권 또는 확정일자를 받은 임차권이라면 우선변제권을 인정한다.

채권은 안분배당
 
배당받을 자격이 있는 권리 중에 우선변제권이 인정되지 않는 채권은 ‘채권자 평등의 원칙’에 따라 순위에 상관없이 모든 채권자가 평등하게 배당받습니다. 이는 ‘똑같이’ 받는 것이 아니라 ‘공평하게’ 받는 것으로 ‘안분배당’이라고 합니다. 안분은 각 채권 금액의 비율에 따라 고르게 나눈다는 뜻입니다. 예를 들어 100원짜리 채권을 갖고 있는 2명의 채권자에게 배당해 줄 재원이 90원밖에 없다면 두 채권자 모두에게 45원씩 배당해 주어야 공평할 것입니다. 그런데 100원짜리 채권과 200원짜리 채권을 가지고 있는 2명의 채권자에게도 90원을 똑같이 나누어 45원씩 배당한다면 공평할까요? 공평하게 배당하려면 채권액의 비율에 따라 100원짜리 채권자에게 30원을, 200원짜리 채권자에게 60원을 배당해야 합니다.
 

사례로 살펴본 권리 우선순위 분석

배당할 때 권리의 우선순위는 어떻게 분석해야 할까요? 배당의 기본 원칙만으로는 배당 방식을 이해하기가 쉽지 않습니다. 사례를 통해 살펴보겠습니다. (물권이 아닌 권리 중에도 우선변제권을 갖는 채권이 있지만, 여기에서는 설명의 편의를 위해 우선변제권이 있는 모든 권리를 ‘물권’으로, 그외의 권리를 ‘채권’으로 통칭합니다)
경매 부동산에 설정된 권리가 둘뿐이라면 배당을 예상하기가 그리 어렵지 않겠지만, 실제로는 수십 개씩 권리가 설정된 경매사건도 많습니다. 그러나 너무 걱정할 필요는 없습니다. 권리가 2개뿐인 경우와 크게 다르지 않기 때문입니다. 그저 같은 작업을 몇 번 더 한다고 생각하면 됩니다.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.