계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 꼭 알아야 할 임차권등기

계약 만료 후 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면? 꼭 알아야 할 임차권등기

본질적으로 임차권은 채권이므로, 임차인은 임차권을 임대인에게만 주장할 수 있을 뿐 제3자에게 대항할 수 없습니다. 그래서 임대차 도중에 임대인이 임대한 부동산을 제3자에게 양도하면 임차인은 새로운 소유자에게 임차권을 주장할 수 없는 것이 원칙입니다.
이러한 위험을 방지하기 위해 임차인은 임대인과의 계약 말고도 다른 공시방법을 통해 제3자에게까지 임차권을 주장할 수 있도록 대항력을 취득합니다.
민법의 규정에 따른 전세권등기를 통해 물권을 취득하는 방법도 있지만, 주택임대차보호법의 규정에 따른 대항 요건 구비, 민법의 규정에 따른 임차권 등기, 주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권등기 등 임차인이 대항력을 취득할 수 있는 방법은 다양합니다.      

임차권등기란?

 

임대인과 임차인이 전세권설정계약을 체결하고 전세권을 등기하면 물권으로서 전세권이 성립합니다. 그러나 임차권을 채권으로 등기할 수도 있는데, 그것이 임차권등기입니다.
 
민법의 규정에 따른 임차권등기
등기는 그 등기로 권리를 얻는 자(등기권리자)와 권리를 제공하는 자(등기의무자)가 함께 신청하는 것을 원칙으로 합니다. 따라서 임차권도 원칙적으로 임대인의 협력을 얻어 등기할 수 있습니다. 다른 등기에 비해 특이한 점이 있다면, 임대차계약 내용에 임차권을 등기하기로 하는 약정이 있어야 하는 것이 아닙니다. 반대로 임차권을 등기하지 않기로 하는 약정이 없다면 임차인은 언제나 임대인에게 임차권등기 절차에 협력해 달라고 청구할 수 있습니다.(민법 제621조 제1항)
그러나 주택임대차보호법이 제정되면서 임차인은 대항 요건을 구비하고 확정일자를 받는 손쉬운 방법으로도 임차권등기로 얻을 수 있는 모든 이익을 누릴 수 있게 되었습니다. 그래서 요즘은 임대인의 협력에 의한(민법에 의한) 임차권등기는 찾아보기 힘듭니다.
 
주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권등기
임차인이 대항 요건을 구비하면 임차권으로 제3자에게 대항할 수 있을 뿐만 아니라, 계약서에 확정일자를 받는다면 우선변제권도 인정받습니다. 그런데 대항력과 우선변제권은 임차주택의 소유자가 바뀌거나 경매되는 경우에만 유용해서 모든 경우에 대한 안전장치가 될 수는 없습니다.
임대차 기간이 끝나고 다른 주택으로 이사하려는데 임대인이 보증금을 반환해 주지 않는다면, 임차인은 소송을 통해 확정판결을 받고 임차주택을 경매하여 보증금을 반환받을 수밖에 없습니다. 문제는 시간이 오래 걸린다는 것이죠.
임차인에게 당장 이사해야 하는 특별한 사정이 있다면 참으로 난감합니다.  보증금은 나중에 소송을 통해 반환받기로 하고 우선 이사하려 해도, 주민등록을 다른 곳으로 이전하면 현재의 임차주택에 대한 대항 요건을 잃게 되니, 대항력과 우선변제권이 모두 소멸되고 말 것입니다. 또 주민등록을 지금의 임차주택에 그대로 두고 이사만 하려 해도 새로운 임차주택에 대한 대항 요건을 구비하지 못하게 되니 그 또한 문제입니다.
이런 경우 임차인은 법원에 임차권등기의 명령을 신청할 수 있습니다. 임차인의 신청에 따라 법원이 임차권등기 명령을 결정하면, 임차인은 임대인의 협력없이 임차권을 단독으로 등기할 수 있습니다 단, 주택임대차보호법의 규정에 따른 임차권등기는 “임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우”로 국한하고 있습니다. 그러므로 임대차의 만기가 지났는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우에만 가능합니다.(주택임대차보호법 제3조의3 제1항)
임대차 기간이 끝났는데도 보증금을 반환하지 못하는 임대인이 늘어나면서, 법원의 명령에 의한 임차권등기는 실생활에서 자주 보게 되는 등기 중 하나입니다.

임차권등기 효력은?

대항력과 우선변제권
임차주택에 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 임차권등기만으로 대항 요건(전입신고와 점유)을 구비하지 않아도 대항력을 취득하고, 계약서에 확정일자를 받지 않아도 우선변제권을 취득하게 된다는 말이죠. 이때 대항력과 우선변제권은 임차권이 등기된 당일에 발생한 것으로 봅니다. 그러나 임차인이 임차권등기를 하기 전에 이미 전입신고와 점유를 개시하여 대항력을 취득했거나 계약서에 확정일자를 받아 우선변제권을 취득한 상태라면, 임차권등기 시점에 새로이 대항력과 우선변제권을 취득하는 것이 아니라 기존의 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다.(주택임대차보호법 제3조의3제5항)
이처럼 임차권등기는 그 자체로 대항력과 우선변제권을 발생시키거나 유지시키는 효력이 있으므로, 임차권이 등기된 후라면 임차인은 다른 곳으로 전출하더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 잃지 않습니다. (주택임대차보호법 제3조의3 제6항)
주택임대차보호법이 규정한 ‘법원의 명령에 의한 임차권등기’와 민법이 규정한 ‘임대인의 협력에 의한 임차권등기’는 절차상의 차이가 있을 뿐, 효력 면에서는 차이가 없습니다. (주택임대차보호법 제3조의4 제1항)
    
임차권등기의 효력 발생 시점
임차권등기의 효력 발생 시점은 임차권등기 명령을 법원에 신청하거나 임차권등기 명령이 결정된 날이 아니라, 임차권등기가 등기부에 기재된 시점입니다. 따라서 임차인은 등기부에 임차권이 등기된 후에 주민등록을 이전한 경우에만 기존의 권리를 유지할 수 있습니다. 그 전에 대항 요건을 해제하면, 임차권이 등기된 날에 새로이 대항력과 우선변제권이 발생한 것으로 보기 때문에 그만큼 순위에서 불이익을 당할 수도 있으니 각별히 주의해야 합니다.

낙찰 후 임차권등기는 인수될까, 소멸될까?

임차권은 사용·수익을 목적으로 하는 권리입니다. 물론 보증금을 지급했기 때문에 임대차가 해지될 경우 보증금 반환을 청구할 수 있는 권리를 포함하지만, 본질적으로 ‘금전이 목적인 권리’는 아닙니다. 따라서 임차주택이 경매될 경우 매각되어도 낙찰자에게 인수됩니다.(제1원칙) 다만 선순위로 ‘금전이 목적인 권리’가 있다면 그 권리의 보호를 위해 임차권은 매각으로 소멸됩니다. (민사집행법제91조 제3항, 제4항)
배당요구로 임차인이 보증금을 전액 배당받는다면 선순위의 임차권등기라도 소멸됩니다. 보증금을 모두 돌려받고도 계속 살 수 있는 권리를 인정해 준다면 권리를 2중으로 행사하는 셈이기 때문이죠. 따라서 선순위의 임차권등기가 있는 경매사건이라면 임차인이 배당요구를 했는지 살펴보고, 예상되는 낙찰대금으로 보증금을 전액 배당받을 수 있는지 판단해야 합니다. 만약 전액 배당받는 임차인이라면 그 주택은 낙찰받아도 문제가 없을 것입니다.
단, 임차권등기명령에 의한 임차권등기는 임차인이 대항력이나 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능을 주목적으로 하므로, 임차권등기가 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었다면 배당받을 채권자의 범위를 규정하고 있는 민사집행법 제148조 제4호의 “저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자”에 준합니다. 그리고 임차인은 따로 배당요구를 하지 않아도 당연히 배당받을 채권자에 속합니다.(대법원 2005년 9월 15일 선고 2005다33039 판결 ‘배당이의’).
 
 

민사집행법 제148조(배당받을 채권자의 범위) 제147조 제1항에 규정한 금액을 배당받을 채권자는 다음 각호에 규정된 사람으로 한다.
1. 배당요구의 종기까지 경매 신청을 한 압류채권자
2. 배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자
3. 첫 경매개시결정등기 전에 등기된 가압류채권자
4. 저당권·전세권, 그 밖의 우선변제청구권으로서 첫 경매개시결정등기 전에 등기되었고 매각으로 소멸하는 것을 가진 채권자

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.