아파트 빌라 등 집합건물 경매시 꼭 체크해야 할 대지권 완전정복

아파트 빌라 등 집합건물 경매시 꼭 체크해야 할 대지권 완전정복

집합건물이란?

 

 

집합건물은 겉으로 보기에는 한 채의 건물이지만 독립적으로 사용이 가능한 각 부분에 각각 소유권이 인정되는 건물을 말합니다. 아파트, 다세대주택(빌라), 연립주택, 상가 및 사무실용 빌딩 등이 있습니다.
집합건물은 크게 전유부분과 공유부분으로 나뉩니다. 아파트를 예로 들어보면 전유부분은 각 호실의 현관문 안쪽에 위치한 방이나 거실, 부엌, 화장실처럼 구조나 이용 면에서 독립성을 갖추고 있으며 단독소유권이 인정되는 공간을 말합니다. 이때 전유부분에 대한 소유권을 ‘구분소유권’이라 하고, 구분소유권을 가지는 사람을 ‘구분소유자’라 합니다.
공유부분은 전유부분을 제외한 공간으로 복도나 계단, 엘리베이터, 지하 주차장 등 구분소유자들이 공동으로 사용하고 소유하는 곳입니다.
일반적으로 아파트는 분양 평수와 실평수가 다릅니다. 분양 평수가 33평이라면 실평수는 25평 정도가 되는데, 실평수는 전유부분만 가리키고, 분양 평수는 전유부분에 공유부분을 합한 면적을 말합니다.

대지사용권이란?

구분소유자가 전유부분을 소유할 때 건물의 대지에 대한 권리를 ‘대지사용권’이라고 합니다. 예를 들어 200평의 대지에 20세대의 아파트가 건축되었는데 전유부분의 면적이 같다면, 구분소유자는 대지에 대해 각자 10평(반드시 10평일 필요는 없음)씩 대지사용권을 갖는 셈입니다. 이때 정해진 위치의 10평을 소유하는 것이 아니라, 대지 전체 면적의 20분의 1에 해당하는 권리를 갖는다는 말입니다. 흔히 말하는 대지 지분은 이 대지사용권 면적을 가리킵니다.

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제20조 (전유부분과 대지사용권의 일체성)
① 구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다.
② 구분소유자는 그가 가지는 전유부분과 분리하여 대지사용권을 처분할 수 없다. 다만 규약으로써 달리 정한 경우에는 그러하지 아니하다.
③ 제2항 본문의 분리처분금지는 그 취지를 등기하지 아니하면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항하지 못한다.

대지사용권의 면적이 반드시 전유부분의 면적 비율이어야 하는 것은 아닙니다. 집합건물 1동의 구분소유자들이 건물의 대지를 공유하고 있다면, 각 구분소유자는 별도의 규약이 존재하는 등 특별한 사정이 없는 한 ‘공유지분의 비율에 관계없이’ 건물의 대지 전부를 용도에 따라 사용할 수 있는 권리를 가집니다.    

대지권등기 체크

집합건물의 분양자가 전유부분의 소유권을 구분소유자들에게 모두 이전하고도, 대지는 일부 지분만 소유권이전등기를 하고 나머지 지분은 자신의 명의로 두는 경우가 있습니다. 이런 경우에 그 분양자 또는 보유 지분의 양수인이 구분소유자들에게 공유지 분권을 주장하려면 전유부분과 대지사용권을 분리해서 처분할 수 있도록 규약에서 따로 정하는 등 특별한 사정이 있어야 합니다.(대법원 2013년 11월 14일 선고 2013다33577 판결 ‘토지지료’)
대개 대지사용권은 전유부분의 처분에 따르기 때문에, 전유부분을 양도하면 따로 계약이 없어도 대지사용권 역시 양도된 것으로 봅니다. 또 별도로 규약을 정해 두지 않았다면 원칙적으로 전유부분과 분리하여 처분할 수 없습니다. 대지사용권만 양도하거나 저당권 등 담보물로 제공할 수 없다는 말이죠.
그러나 대지사용권의 분리처분금지는 등기하지 않으면 선의로 물권을 취득한 제3자에게 대항력이 없습니다. 따라서 보통 대지사용권을 등기하는데, 이것을 ‘대지권등기’라고 합니다.

대지권미등기라면 어떻게 할까?   

아파트나 빌라 같은 집합건물의 경매사건에서 “대지권미등기”라는 문구를 자주 접합니다.
대지권미등기는 말 그대로 대지사용권이 등기되지 않았다는 뜻입니다. 대지사용권이 없다는 뜻은 아닙니다. 대지사용권이 없어서 대지권등기를 못했을 수도 있지만, 대지사용권이 있는데도 등기를 하지 않은 것일 수도 있기 때문입니다.
그렇다면 “대지권미등기”라는 경고 문구가 있는 아파트나 빌라를 낙찰받을 경우, 낙찰자는 전유부분과 함께 대지권을 취득할 수 있을까요? 감정평가서에 대지권이 함께 평가되어 있다면 대지권을 취득할 수 있고, 평가되어 있지 않다면 취득할 수 없다고 말하는 사람들이 많은데, 이는 사실이 아닙니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률에 따르면 “구분소유자의 대지사용권은 그가 가지는 전유부분의 처분에 따른다”고 규정되어 있으니, 대지권이 있기만 하다면 감정평가서에서 제외되거나 미등기여도 낙찰자는 전유부분과 함께 대지권을 취득합니다. 따라서 대지권미등기인 집합건물에 입찰할 때는 토지등기부등본을 확인하여 최초로 분양할 당시에 구분소유자가 대지권을 함께 취득했는지 알아보는 것이 좋습니다. 관리사무소나 근처의 공인중개사사무소를 방문하여 대지권이 미등기인 이유를 알아보는 것도 좋은 방법입니다.
단, 대지권을 함께 취득하더라도 자동으로 대지권등기가 되는 것은 아닙니다. 미등기인 대지권을 등기하기 위해 전소유자들을 상대로 대지권등기 절차에 협력해 달라고 청구해야 하는 경우도 있으니, 잘 생각해서 입찰을 결정해야 합니다.

대지권이 없으면 어떤 문제 생길까?

대지권이 없는 집합건물을 낙찰받을 때 생기는 불이익은 무엇일까요? 토지에 존립할 수 있는 권리가 없는 건물을 낙찰받은 셈입니다. 법정지상권이 성립하지 않는 단독 건물이라면 철거하고 토지 소유자에게 토지를 넘겨주어야 하지만, 집합건물이라면 상황이 다릅니다. 15층 아파트 건물에서 703호만 철거하는 것은 물리적으로 불가능하기 때문이죠.
그래서 집합건물의 경우에는 토지 소유자에게 건물매도청구권이 인정됩니다. 즉 토지소유자는 집합건물의 전유부분을 소유하고 있는 구분소유자에게 해당 호실(전유부분)을 자기에게 매도하라고 청구할 수 있습니다.     

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조 (구분소유권 매도청구권) 대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있다.
그러니 대지사용권이 없는 집합건물은 토지 소유자에게 다시 매도해도 이익이 남을 만큼 최저매각가격이 낮지 않다면 입찰에 참여하지 않는 것이 좋습니다.

토지별도등기 체크

대지권은 전유부분과 분리하여 처분할 수 없다고 했는데, 처분에는 양도(매매)만이 아니라 근저당권, 전세권, 지상권 등 모든 권리 설정 행위가 포함됩니다.
따라서 아파트나 다세대주택과 같은 집합건물은 전유부분의 등기부등본만 열람해 보면 토지등기부등본은 따로 열람할 필요가 없습니다. 어차피 토지를 별도로 처분할 수 없는 데다, 전유부분에 대한 권리관계가 토지에도 고스란히 효력을 발휘하기 때문이입니다.
그런데 전유부분의 등기부에는 기재되어 있지 않은 권리가 토지에는 설정되어 있는 일이 간혹 일어납니다. 이를테면 대지권등기가 되기 전에 토지에 설정되어 있던 권리가 말소되지 않았는데 대지권이 등기되었다든가, 집합건물의 존립에 영향을 미치지 않는 한도 내에서 용익물권(지상권, 지역권)이 설정되는 경우가 있습니다.
대개 전유부분의 등기부등본을 열람했다면 토지등기부등본을 따로 살펴보지 않기 때문에 피해를 볼 수도 있습니다. 이런 피해를 방지하기 위해, 법원은 전유부분의 등기부에 “토지별도등기 있음”이라는 경고 문구를 기재하여 토지등기부등본을 살펴보게끔 합니다.
전유부분의 등기부 또는 법원의 매각물건명세서에서 ‘토지별도등기’라는 문구를 보면, 반드시 토지등기부를 살펴보고 토지별도등기의 내용을 정확히 파악한 후 입찰을 결정해야 합니다. 토지별도등기의 내용 때문에 전유부분을 취득한 후 재산권을 행사하는 데 문제가 생긴다면 입찰하지 않아야 합니다.

토지별도등기의 내용이 재산권 행사에 반드시 피해만 입히는 것은 아닙니다. 토지별도등기의 내용이 집합건물의 가치를 높이는 경우도 있습니다. 예를 들어 상가건물이나 아파트 단지로 지하철 출입구가 바로 연결되면 지하철공사는 토지에 지상권을 설정합니다. 이런 토지별도등기(지상권설정등기)는 재산권 행사를 방해하기보다는 오히려 집합건물의 가치를 아주 높여준다고 할 수 있습니다. 

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.