토지 경매시 꼭 알아야 할 지상권 총정리

토지 경매시 꼭 알아야 할 지상권 총정리

지상권이란 타인의 토지에 자기의 건물이나 기타 공작물, 수목을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 물권을 말합니다.(민법 제279조)

지상권, 왜 필요할까

 

가령 봉팔 씨가 공장을 짓는다고 합시다. 공장을 건축할 만한 토지가 없다면 토지 소유주인 미도 씨에게 빌려서 공장을 건축할 수 있습니다. 이 경우 봉팔 씨가 미도 씨와 토지임대차계약을 체결하여 공장을 건축한다면 봉팔 씨의 토지 사용권은 임차권에 속합니다. 임차권은 채권이라서 배타적인 권리가 아닙니다. 즉 봉팔 씨와 미도 씨 사이에만 한정된 권리이므로 제3자에게 권리를 주장할 수 없는 것이 원칙이죠.
그런데 미도 씨의 토지 소유권이 제3자인 나부자에게 이전되면 봉팔 씨와 새로운 토지 소유자 나부자 사이에 분쟁이 발생할 수 있습니다. 물론 봉팔 씨가 공장을 완공하여 소유권보존등기까지 마쳤다면 그 임대차는 제3자에게도 효력이 있습니다. 그러나 임대차 기간이 만료되기 전이라도 등기한 공장이 멸실되거나 낡아서 못 쓰게 되면 제3자에 대한 효력이 사라집니다. 또 공장을 다른 사람에게 팔 경우에는 토지 소유자의 동의를 얻어야 하는 등 입지가 불안정하죠.
이렇게 불안정한 봉팔 씨의 입지를 견고히 하기 위해 설정하는 권리가 지상권입니다. 봉팔 씨와 미도 씨가 지상권설정계약을 체결하고 미도 씨 소유의 토지 등기부에 지상권을 설정하면, 봉팔 씨는 토지 사용에 관한 물권을 확보하게 되어 자신의 권리를 배타적으로 행사할 수 있습니다. 이때 봉팔 씨는 지상권자가 되고, 미도 씨는 지상권설정자가 됩니다.

지상권의 효력

토지사용권
지상권자는 지상권설정계약에서 정한 목적에 속하는 범위에서 지상권 설정자의 토지를 사용할 권리를 가집니다. 지상권은 물권이므로 절대적이고 배타적입니다. 그러므로 지상권자는 제3자에게 지상권을 양도하거나 지상권이 유지되는 동안에 그 토지를 임대할 수 있고, 토지의 소유자가 바뀌더라도 새로운 토지 소유자에게 지상권을 주장할 수도 있습니다.
 

[지상권의 최단 존속 기간]
1. 석조, 석회조, 연와조 또는 이와 유사한 견고한 건물이나 수목의 소유를 목적으로 하는 때에는 30년
2. 전호 이외의 건물의 소유를 목적으로 하는 때에는 15년
3. 건물 이외의 공작물의 소유를 목적으로 하는 때에는 5년

민법에서는 이처럼 지상권의 최단 존속 기간을 규정하여 강제합니다. 지상권설정계약에서 존속 기간을 별도로 약정하지 않은 경우는 물론이고, 최단 존속 기간보다 짧게 쌍방이 합의했더라도, 지상권은 최단 존속 기간 동안 유지됩니다.

계약갱신청구권과 지상물매수청구권

박교수가 나부자의 토지에 지상권을 설정하고 상가건물을 건축하여 임대 사업을 하다가 건물이 현존한 상태에서 기간이 만료되었다고 가정합시다. 존속 기간이 만료되는 동시에 토지를 사용할 수 있는 권리가 사라졌다고 해서 건물을 철거해야 한다면 경제적인 손실을 입게 될 것입니다. 그래서 민법에서는 지상물이 현존하는데 지상권의 존속 기간이 만료된 경우, 지상권자인 박교수에게 2가지 특별한 권리를 인정해 줍니다.
하나는 계약갱신청구권으로, 지상권자(건물 소유자)가 지상권설정자(토지 소유자)를 상대로 지상권설정계약을 갱신해 줄 것을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 박교수는 나부자를 상대로 “아직 상가건물을 헐어버리기에는 아까운 상태이니 지상권설정계약을 갱신해 달라”고 청구할 수 있다는 말이죠.
그렇다면 나부자는 박교수의 청구에 무조건 따라야 할까? 나부자는 원치않으면 박교수의 청구를 거절할 수 있습니다. 대신 계약 갱신을 거절할 경우, 박교수는 “계약을 갱신해 주지 않을 거라면 상가건물을 사라”고 나부자에게 청구할 수 있습니다. 이러한 권리를 ‘지상물매수청구권’이라 합니다. 이 경우 나부자는 박교수의 지상물매수청구를 거절할 수 없습니다.
 
다시 말해 건물(지상물)이 현존하는 상태에서 지상권의 존속 기간이 만료되면 건물 소유자는 토지 소유자에게 계약 갱신을 청구할 수 있고, 토지 소유자가 이를 거절하려면 건물 소유자의 청구에 따라 건물을 매수해야 합니다.     

 

인수가 원칙, 예외도 많다

민사집행법 제91조
③ 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 저당권·압류채권·가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸된다.
④ 제3항의 경우 외의 지상권·지역권·전세권 및 등기된 임차권은 매수인이 인수한다. 다만, 그중 전세권의 경우에는 전세권자가 제88조에 따라 배당요구를 하면 매각으로 소멸된다.

지상권은 건물에는 설정할 수 없습니다. 그러므로 경매 부동산에 지상권이 설정되어 있다면 토지 경매사건입니다. 토지 경매에서 지상권의 인수와 소멸에 관한 분석은 특히 중요한데, 지상권이 인수된다면 낙찰자가 토지를 취득하더라도 토지 사용 권리는 여전히 건물 소유자(지상권자)에게 있기 때문입니다.
토지의 가치는 토지를 물리적으로 구성하고 있는 흙이 아니라, 지상과 지하에 걸친 공간을 사용하여 수익을 내는 데 있습니다. 그러니 사용권이 포함되지 않은 소유권은 껍데기에 불과한 셈입니다.
지상권은 원칙적으로 경매에 의해 매각되어도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 지상권의 효력 자체가 ‘토지의 소유자가 바뀌어도 지상권은 그대로 존속한다’는 내용을 본질적으로 포함하고 있기 때문입니다.
그렇다면 지상권이 설정된 토지의 경매는 무조건 입찰을 포기해야 할까요? ‘원칙’이 있다면 ‘예외’가 있게 마련입니다. 실무에서는 ‘원칙’보다 ‘예외’의 경우가 더 많아서 인수되는 경우보다 소멸하는 경우가 더 많습니다.
경매 부동산에 설정된 권리가 지상권뿐이라면 지상권은 인수되지만, 다른 권리와 함께 설정되어 있는 경우에는 설정된 순위에 따라 달라집니다.
 

지상권이 인수되지 않는 경매 사례

전라북도 완주군 구이면에 주택지로 개발이 가능한 농지가 경매로 나왔습니다. 1회 유찰되어 최저매각가격은 감정평가금액의 70%까지 떨어졌습니다.

우선 등기상의 권리 관계를 살펴보면, 근저당권 3건과 지상권, 경매개시등기, 압류등기가 있습니다. 근저당권과 경매등기, 압류등기는 금전채권을 목적으로 하는 등기이기 때문에 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 반면 지상권은 돈을 목적으로 하는 권리가 아니므로, 낙찰되어도 효력이 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되는 ‘본질’을 가지고 있습니다.
그러나 이 경매사건의 경우에는 지상권보다 먼저 설정된 근저당권이 설정되어 있습니다. 그런데도 지상권의 본질을 지키기 위해 낙찰자에게 지상권을 넘기면 아무도 입찰하지 않을 것이고, 근저당권자에게 배당해 줄 재원을 확보할 수 없습니다.
선순위의 근저당권자들은 근저당권을 설정할 당시 나중에 지상권이 설정될 것을 예측할 수 없었지만, 지상권자는 지상권을 설정할 당시 이미 선순위로 근저당권이 설정되어 있음을 알았거나 알 수 있었습니다. 즉 지상권자는 나중에 이 토지가 경매에 붙여질 경우 지상권이 효력을 잃는다는 것을 예측할 수 있었다고 보아야 합니다. 그러니 ‘지상권은 인수된다’는 본질에도 불구하고 이 사건의 지상권은 선순위의 금전채권자를 보호하기 위해 매각과 동시에 효력을 잃고 낙찰자에게 인수되지 않습니다.

 이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.