경매 낙찰 받은 토지, 나무와 농작물은 누구의 소유일까?

경매 낙찰 받은 토지, 나무와 농작물은 누구의 소유일까?

매각 대상에 나무는 없다?

경매로 토지가 매각될 때 그 토지에 입목(나무)이나 농작물이 있는 경우도 있습니다. 나무나 농작물도 매각 대상에 포함되어 있다면 아무 문제가 없지만, 매각 대상에 포함되지 않는다면 낙찰받은 후에 입목이나 농작물의 소유권은 어떻게 될까요?
나무나 농작물의 가치도 가치지만 나무나 농작물로 인해 낙찰받은 토지를 사용할 수 없는 상황이 발생할 수 있기 때문에 큰 문제가 되기도 합니다. 여러 경우를 살펴보겠습니다.
 
A의 토지에 B가 무단으로 나무를 심은 경우
이때 B의 나무는 토지에 속하게 되니 A가 소유합니다. 일단 A의 소유가 되었으니 토지가 어떻게 처분되는지에 따라 소유권이 바뀝니다. 토지소유권이 낙찰자에게 이전되면 나무도 당연히 낙찰자의 소유가 됩니다.
 
A의 토지를 B가 임차하여 나무를 심은 경우
이런 경우는 나무는 토지에 속한 것이 아니고 토지와는 별도로 B의 소유권이 인정됩니다. 그러니 낙찰로 토지소유권이 이전되더라도 나무의 소유권은 B에게 있습니다. 당연히 낙찰자는 토지의 사용과 수익에 문제가 생길 것입니다. 다만 법정지상권은 성립하지 않습니다. (법정지상권은 한 소유자에게 속했던 토지와 나무가 각각 다른 소유자에게 속할 경우에 발생합니다) 따라서 토지 낙찰자는 나무 소유자 B에게 나무를 이식하고 토지를 넘겨달라고 청구할 수 있습니다.
 
A의 토지에 A가 나무를 심은 경우
이 경우에 나무는 토지에 속합니다. 토지가 낙찰되면 소유권이 이전되는 동시에 나무도 낙찰자의 소유가 됩니다.
 
A의 토지에 A가 나무를 심고 따로 등기한 경우
나무도 부동산처럼 등기할 수 있습니다. 또 명인 방법을 통해 별도로 재산권을 공시할 수도 있습니다. ‘입목에 관한 법률’의 규정에 따라 나무를 등기하거나, 직접 이름을 새기거나, 이름표를 붙이는 등의 명인 방법으로 소유권이 별도로 있다고 공시했다면, 나무는 토지에 속하지 않습니다. 따라서 토지 낙찰자는 나무 소유권을 취득할 수 없습니다. 이처럼 한 소유자에게 속했던 토지와 나무가 다른 소유자에게 속하게 되었다면 법정지상권이 성립합니다. 그러나 이때에도 민사의 원칙에 따라 법정지상권 성립 여부를 판단해야 합니다. 즉 나무가 심어지기 전에 토지에 근저당권이 설정되었다면 법정지상권은 성립하지 않습니다.
 

경매 대상 토지에 농작물이 경작되는 경우

나무는 경우에 따라 낙찰자가 소유할 수도 있지만, 농작물은 어떤 경우에든 경작자의 소유입니다. 따라서 농작물이 재배되는 토지의 낙찰자는 농작물이 모두 수확된 이후에 토지를 사용·수익할 수 있습니다.    

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.