알쏭달쏭 저당권 근저당권 개념 총정리

알쏭달쏭 저당권 근저당권 개념 총정리

저당권이란?

저당권은 돈을 빌려주는 대신, 담보로 제공된 부동산에 대해 후순위 채권자보다 먼저 돈을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 채권자는 채무자가 돈을 갚지 않으면 큰 손해를 보므로, 돈을 빌려줄 때 채무자 소유의 부동산을 담보로 잡기도 합니다. 부동산 등기부 상에 저당권을 설정하는 것이죠. 이렇게 저당권을 설정해 놓으면 돈을 못 받았을 때 저당권에 의해 법원에 경매를 신청할 수 있습니다. 또 채권자가 여럿일 경우, 다른 후순위 채권자들보다 우선적으로 배당을 받을 수 있습니다.(이러한 권리를 ‘우선변제권’이라 합니다)
이때 담보의 목적이 되는 부동산은 반드시 돈을 빌리는 당사자(채무자)의 소유일 필요는 없습니다. 제3자의 부동산을 담보로 삼을 수도 있는데, 이것이 흔히 말하는 ‘보증’입니다. 즉 삼순 씨가 봉식 씨를 위해 자기 소유의 부동산을 담보로 제공할 수 있다는 말입니다. 이때 삼순 씨는 물건으로 담보를 제공한 보증인이라는 의미로 ‘물상보증인’이라 합니다.
 

근저당권이란?

 

봉식 씨는 아파트를 담보로 저당권을 설정하고 은행에서 5,000만원을 대출하려 합니다. 그런데 앞으로 봉식 씨의 채권은 수시로 변할 수 있습니다. 생활이 어려워져 이자를 못 낸다면 채권액이 5,000만원 이상으로 늘어날 것이고, 원금과 이자를 착실히 갚는다면 채권액은 줄어들 것입니다. 은행 입장에서는 채권액이 변할 때마다 저당권을 말소하고 다시 설정하거나, 감액 또는 증액하여 등기하는 것이 번거롭습니다. 이런 불편을 해소하는 것이 근저당권입니다.
근저당권도 저당권 중 하나로, 채무자와의 계속적인 거래 계약 등에 의해 발생할 수 있는 장래의 채권을 일정한 한도 내에서 담보하는 저당권입니다.
은행이 채권액을 확정하는 ‘저당권’ 대신 채권 최고액을 6,500만원으로 하는 ‘근저당권’을 설정한다면, 채권액이 증가하거나 감소해도 근저당권을 새로 설정하거나 변경하지 않아도 되어 편리하죠.
근저당권의 채권 최고액은 말 그대로 최고액입니다. 그러므로 실제의 채권액은 채권 최고액에 미치지 못하거나 이를 넘을 수도 있습니다. 실채권액이 채권최고액에 미치지 못한다면 실채권액에 한해 우선변제권이 인정되고, 실채권액이 채권 최고액을 초과하면 채권 최고액을 한도로 우선변제권이 인정됩니다.
실제로 은행 등 대부분의 채권자는 저당권보다는 근저당권을 선호합니다. 대개 은행에서는 부동산 담보 대출로 1억원을 빌려줄 경우 120~130%에 해당하는 1억 2,000만원~1억 3,000만원을 근저당권으로 설정합니다. 채무자가 이자를 갚지 않을 경우에 대비하는 것이죠.
 

한정근저당권과 포괄근저당권

근저당권은 한정근저당권과 포괄근저당권으로 나눌 수 있습니다. 한정근저당권은 채권을 특정한 근저당권이고, 포괄근저당권은 채권을 특정하지 않고 장래에 발생하는 모든 채권을 담보하는 근저당권입니다.
예를 들어 은행이 삼순 씨에게 돈을 빌려주면서 아파트에 근저당권을 설정했다고 합시다. 그런데 삼순 씨가 담보 대출도 갚지 못하고, 그 은행의 카드대금도 연체했습니다. 이때 은행이 한정근저당권을 설정했다면, 부동산 담보 대출의 원금과 이자, 손해배상금 등만 받을 수 있습니다. 반면 포괄근저당권을 설정했다면, 연체된 카드대금까지 우선변제권을 주장하여 배당받을 수 있습니다. 그러므로 은행은 대부분 포괄근저당권을 설정하고 돈을 빌려줍니다.
그러면 한정근저당권과 포괄근저당권은 어떻게 구분할까요? 저당권과 근저당권은 등기부등본에 표기되지만, 한정근저당권과 포괄근저당권은 구별하지 않고 모두 ‘근저당권’이라고만 표시됩니다. 다만, 근저당권 설정 계약서에 장래의 불특정 채권을 모두 피담보채권으로 한다는 특약이 있으면 포괄근저당권입니다.

저당권 및 근저당권의 효력

근저당권은 경매신청권이 있습니다. 채무자가 빚을 갚지 않으면, 근저당권을 근거로 바로 부동산 경매를 신청할 수 있습니다.
또한 우선변제권도 있습니다. 경매에서 다른 채권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있죠. 한 부동산에 여러 개의 저당권이 있다면, 배당 순서는 저당권 설정 등기 순서에 따릅니다. 따라서 후순위 저당권자는 선순위 저당권자가 배당을 받고 남은 돈이 있어야 배당을 받을 수 있습니다.
저당권과 근저당권의 효력은 같습니다.
 

경매 부동산 매각 후 (근)저당권은 소멸

 

경매 부동산의 (근)저당권은 매각 후에 모두 소멸됩니다(민사집행법 제91조). (근)저당권은 빌려준 돈을 받기 위한 권리이므로, 매각 후 배당을 받으면 그 목적이 달성되는 셈이죠. 따라서 모든 (근)저당권은 매각과 동시에 효력이 소멸되고, 낙찰자는 등기상의 (근)저당권을 말소해 달라고 요청할 수 있습니다.
만약 경매 매각 후에도 돈을 모두 돌려받지 못하면, (근)저당권은 어떻게 될까요? 강부자 씨가 삼순 씨의 아파트에 1억원의 근저당권을 설정하고 8,000만원을 빌려주었는데, 낙찰가가 7,000만원이었다고 합시다. 이 경우 강씨가 1,000만원을 손해 보더라도, 근저당권은 소멸되고 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 실제로 채권액을 전부 배당받았는지 여부와는 무관하게 일단 경매로 부동산이 매각되면 모든 저당권은 소멸됩니다.
간혹 (근)저당권이 설정된 후에 부동산의 소유권이 이전되기도 합니다. 그러나 (근)저당권은 물권이므로, 일단 설정되면 그후로 다른 권리가 설정되거나 변경되더라도 아무런 영향을 받지 않습니다. 따라서 경매 절차에서 배당을 받을 수 있으며, 그리고 배당 후에는 낙찰자에게 인수되지 않습니다.
 

근저당권 권리분석 사례

서울시 노원구 중계동의 28평 아파트가 경매에 나왔습니다. 감정평가액은 3억 1,000만원인데 1회 유찰되어 최저매각액이 2억 4,800만원이었죠. 등기상의 권리를 살펴보니 근저당권 2건과 압류 1건이 있고, 가장 선순위의 농협이 근저당권에 의해 경매를 신청했네요.
그런데 마포세무서의 압류는 아파트 소유자의 체납세액이 아니라, 2순위근저당권자인 이씨의 체납세액을 징수하기 위해 근저당권에 대해 등기된 것이었습니다. 이 경우에 세무서는 낙찰금에서 배당받는 것이 아니라 이씨 몫의 배당금에서 체납세액만큼 배당받습니다. 이 사건의 낙찰 금액이 2억 7,000만원이라고 가정하고, 배당액을 계산해 보겠습니다.

우선 매각대금 2억 7,000만원에서 경매 비용이 지급되고 2억 6,700만원이 남습니다. 그다음으로 1순위 근저당권자인 농협중앙회에 2억 4,000만원이 배당되고, 남은 2,700만원이 근저당권자인 이씨에게 배당됩니다. 물론 이씨의 배당금 중 체납세액에 해당하는 금액은 마포세무서가 받습니다. 이렇게 배당이 종결되면 채권액을 모두 배당받은 농협중앙회의 근저당권은 당연히 소멸됩니다.
그렇지만 채권액 1억 2,000만원 중 일부인 2,700만원밖에 배당받지 못한 이씨의 근저당권도 소멸될까요? 결론부터 말하면 ‘그렇다’입니다. 근저당권이 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수된다면, 낙찰자는 낙찰대금을 모두 납부하고도 이씨가 배당받지 못한 9,300만원을 추가로 지급해야 합니다. 결국 3억 6,300만원에 취득하는 셈이다. 감정가가 3억 1,000만원인 아파트를 5,000만원이나 더 주고 취득할 사람은 아무도 없습니다.
아파트가 낙찰되지 않는다면 배당 재원이 확보되지 않기 때문에 선순위의 근저당권자인 농협중앙마저도 채권액을 회수할 방법이 없죠. 따라서 이씨의 근저당권은 채권액을 전부 배당받지 못하더라도 매각으로 소멸됩니다. 그래서 은행은 선순위로 근저당권이 설정된 부동산에 대해서는 후순위로 돈을 빌려주려 하지 않는 것입니다.
경매 부동산 상의 모든 (근)저당권은 매각과 동시에 소멸하며, 어떠한 경우라도 낙찰자에게 그 부담(채무)이 인수되는 경우가 없다는 사실을 기억하세요.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.