[경매 권리분석] 보증금 인상분, 낙찰자가 반환해야 할까?

[경매 권리분석] 보증금 인상분, 낙찰자가 반환해야 할까?

강서구 화곡동 다세대주택 경매 사례

서울시 강서구 화곡동의 전용면적 18.57평짜리 다세대주택이 경매로 나왔습니다. 감정가가 1억 6,000만원이었는데, 4회나 유찰됐지만 4명이 입찰하여 3회차 최저가를 넘긴 8,260만원에 매각됐습니다. 감정가의 절반 정도의 가격입니다. 화곡동은 다세대주택 수요가 비교적 많은 지역이라 4회나 유찰되는 경우는 드문데, 반지하인 것의 유찰의 이유인 듯합니다. 보증금 3,000만원에 월세 30만원의 세입자가 있으니 이 자체로는 장기적으로 볼 때 괜찮은 투자라 할 수 있습니다.
자 그럼 권리분석상 하자는 없는지 확인해 볼까요.

임차인의 대항력

임차인인 권○○은 2007년 6월 27일에 전입신고를 했고, 그다음 날인 2007년 6월 28일에 대항력을 취득했습니다. 한편 영등포농협도 임차인이 대항력을 취득한 날에 근저당권을 설정했습니다. 임차인의 대항력 발생 시점은 새벽 0시라서 일과 시간에 효력이 발생한 근저당권보다 선순위입니다. 따라서 낙찰자는 권씨가 배당으로 반환받지 못한 임대차의 보증금이 있을 경우 반환해 주어야 합니다.
그런데 매각물건명세서에 다음과 같은 문구가 있습니다.

매각물건명세서에 따르면, 임차인 권씨는 2005년 12월 20일에 작성한 임대차계약서를 법원에 제출했습니다. 그런데 전입신고일은 2007년 6월 27일로 계약서 작성시점보다 무려 1년 6개월이나 늦습니다. 1년 6개월 동안 전입신고 없이 거주하다가 뒤늦게 신고했을 가능성이 전혀 없는 것은 아니지만, 전입신고일과 영등포농협의 근저당권 설정일이 하루 차이라는 점이 미심쩍어 보입니다. 소유자 오씨가 영등포농협으로부터 대출받을 수 있도록 임차인이 잠시 다른 주소로 전출했다가, 영등포농협이 임차인 조사를 끝낸 직후 바로 재전입했을 가능성도 있다는 말이죠.
물론 이와 같은 사정은 낙찰자와는 아무 상관 없습니다. 최초 전입이든 재전입이든 간에, 현재 유효한 권씨의 전입신고일은 등기상 최선순위 설정일보다 앞서 있기 때문입니다. 그렇다면 권씨가 배당받지 못한 임대차보증금이 있을 경우, 이를 반환할 의무가 낙찰자에게 인수된다는 점은 분명합니다.
부동산을 담보로 돈을 빌려주는 입장이라면 부동산에 선순위로 전입신고된 임차인이 있는지 조사해야 하며, 근저당권설정등기는 반드시 임차인 조사를 한 당일에 접수해야 한다는 교훈을 보여주는 경매사건이기도 합니다. 영등포농협이 임차인 조사를 마친 당일에 근저당권설정등기를 접수했다면 임차인보다 후순위로 밀리는 불이익은 당하지 않았을 것입니다.     

임차인의 배당금

 

임차인 권○○은 배당요구 종기 전에 배당요구서를 제출했습니다. 확정일자를 받지 않아 우선변제권은 인정되지 않지만, 소액임차인으로서 최우선변제를 받는 데는 문제가 없습니다.
영등포농협이 근저당권을 설정한 2007년 6월 28일에 적용되던 규정에 따르면, 서울시의 소액임차보증금 범위는 4,000만원 이하이고 최우선변제를 받을 수 있는 금액의 한도는 1,600만원입니다. 따라서 임차인 권씨는 배당 절차에서 임대차보증금 3,000만원 중 1,600만원을 가장 먼저 배당받을 수 있습니다.
 

임대차보증금반환채무의 인수

그렇다면 낙찰자는 임차인이 배당받지 못한 임대차보증금 1,400만원을 모두 반환할 의무가 있을까요? 일반적인 경우라면 그렇겠지만, 이 사건과 같이 임대차가 유지되던 도중에 보증금이 인상되었다면, 인상분에 대한 대항력 발생 시점은 따로 따져보아야 합니다.
권씨의 처음 임대차보증금은 2,000만원이었고 임대차보증금 1,000만원을 인상한 시점은 2008년 12월 30일로 등기상 최선순위 설정일보다 늦습니다. 그렇다면 인상된 1,000만원에 대한 반환 의무는 낙찰자에게 인수되지 않기 때문에, 낙찰자는 권 씨의 미배당 보증금 1,400만원 중 400만원만 주면 됩니다.
등기상의 권리는 모두 근저당권으로, 어떠한 경우에도 낙찰자에게 인수되지 않습니다. 따라서 입찰을 원하는 금액에서 임차인에게 반환해 주어야 하는 400만원을 뺀 금액으로 입찰하면 낙찰자에게 인수되는 부담은 없습니다.
낙찰가 8,260만원으로 배당표를 작성해보면 다음과 같습니다.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 재정리한 것입니다.