누구나 꼭 알아야 할 임차인의 최우선변제권 총정리

누구나 꼭 알아야 할 임차인의 최우선변제권 총정리

최우선변제권이란?

영세한 서민들은 임대차보증금이 전 재산인 경우가 많아서 특별히 보호해야 할 사회적 책임이 있습니다. 그래서 나온 규정이 소액보증금 임차인에게 인정되는 최우선변제권입니다. 최우선변제권은 우선변제권에 우선하는 우선변제권을 말합니다. 주택의 경매 절차에서 임차인이 전입신고일의 선후, 확정일자의 유무와 선후에 구속되지 않고 보증금 중 일정액(보장 금액)을 무조건 최우선순위로 배당받을 수 있는 권리입니다.
최우선변제권도 우선변제권과 마찬가지로 대항력을 조건으로 인정합니다. 즉 해당 임대주택에 대한 전입신고와 점유의 요건을 구비하지 않아서 대항력이 없는 임차인이라면 최우선변제권도 인정될 여지가 없습니다. 뿐만 아니라 해당 경매사건의 개시 결정 등기 전에 대항 요건을 구비한 임차인에 한해 최우선변제권이 인정됩니다.

얼마나 보장해 줄까?

주택임대차보호법 시행령은 영세서민의 주거를 보호하기 위해 전세보증금이 인상되는 추이에 따라 최우선변제권이 적용되는 보증금과 보장 금액 한도도 높아지고 있습니다. 보증금과 보장 금액은 지역에 따라 달리 적용됩니다.

소액임차인 범위와 적용방법은?

우선 현재 시행되고 있는 규정상으로는 서울특별시의 임차인 중에서 임차보증금이 1억원 이하라면 소액임차인에 해당합니다. 소액임차인은 임차주택이 경매될 경우 경매개시결정등기 전부터 대항 요건을 구비하고 경매 절차의 배당요구종기 전에 배당요구를 한다면 확정일자를 받았는지 여부와 무관하게 3,400만원을 최우선으로 배당받습니다. 다만 보증금이 3,400만원 미만일 경우에는 보증금을 한도로 합니다.
이렇듯 소액임차인은 임차주택의 경매 절차에서 순위를 불문하고 일정 금액을 최우선으로 배당받습니다. 그래서 은행은 아파트를 담보로 대출해 줄 때 아파트의 담보 가치에서 방 1칸마다 3,400만원(서울시의 경우)을 공제하고 대출 가능금액을 산출하는 것입니다. 대출 당시 담보 아파트에 임차인이 없더라도 채무자가 나중에 방 1칸당 1명씩 소액임차인을 받으면, 은행은 선순위여도 소액임차인들에게 해당 금액이 먼저 배당되어 손해를 볼 수도 있기 때문입니다.
 

담보물권 취득 시점 기준으로 판단해야

주택임대차보호법 시행령 부칙 제2조(소액보증금 보호에 관한 적용례 등) 제10조 및 제11조의 개정 규정은 이 영 시행 당시 존속 중인 임대차계약에 대해서도 적용하되, 이 영 시행 전에 임차주택에 대하여 담보물권을 취득한 자에 대해서는 종전의 규정
에 따른다.

영세한 소액임차인을 보호한다는 ‘대의’가 있더라도 민사의 대원칙은 깨뜨릴 수 없습니다. 즉 소액임차보증금 최우선변제권 규정을 적용하더라도 예상 못한 피해를 보는 선의의 제3자가 발생하면 안 된다는 원칙은 여전히 존중되어야 합니다.
소액임차보증금의 범위 및 보장 금액을 적용할 때는 무조건 현행법에 따를 것이 아니라, 등기상 각 담보물권을 취득한 시점을 기준으로 판단해야 합니다. 많은 사람들이 소액임차인의 전입신고일로 적용 기간을 판단하는데, 이는 잘못된 것입니다. 또 등기상 최선순위 설정일로 판단하는 사람도 있는데, 이는 최선순위 설정 권리만을 대상으로 적용해야 합니다. 이후에 다른 권리들이 있다면 각각의 권리들이 설정된 시점에 따라 달리 판단하도록 합니다. 대지에 관한 저당권이 설정된 후에 건물이 신축되고, 그 신축 건물에 대해 저당권이 설정되어 대지와 건물이 일괄 경매되었다고 가정해 보겠습니다. 이 경우 소액임차인은 대지의 환가 대금에서는 우선변제받을 권리가 없겠지만 신축 건물의 환가 대금에서는 우선변제를 받을 권리가 있습니다.
그리고 주택임대차보호법 시행령 부칙의 ‘소액보증금의 범위 변경에 따른 경과 조치’를 적용할 때는 신축 건물에 대해 담보물권을 취득한 시기를 기준으로 소액임차인 및 소액보증금의 범위를 정해야 합니다.(대법원 2010년 6월 10일 선고 2009다101275 판결 ‘배당이의’).     

주거용 건물로 용도가 변경되면?

주택임대차보호법은 주거용 건물의 임대차에 관하여 특례를 규정함으로써 국민 주거의 안정을 보장하는 것이므로, 합리적인 이유나 근거 없이 적용 대상을 축소하거나 제한해서는 안 됩니다.
주택임대차보호법 제2조가 주거용 건물의 전부 또는 일부의 임대차에 관해 적용된다고 규정하고 있을 뿐, 임차주택이 관할 관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 여부는 구별하지 않습니다.
또한 건물 등기부상 ‘건물 내역’을 제한하고 있지도 않기 때문에 점포 및 사무실로 사용되던 건물에 근저당권이 설정된 후 주거용 건물로 용도 변경되었다고 한다면, 임차한 소액임차인도 특별한 사정이 없는 한 주택임대차보호법 제8조에 의해 보증금 중 일정액을 근저당권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있습니다.(대법원 2009년 8월 20일 선고 2009다26879 판결 ‘배당이의’)     

보장 금액의 제한

 

최우선변제권은 영세서민 보호라는 사회적 대의를 바탕으로 하지만, 사회 통념상 용인될 수 없을 만큼 큰 피해가 제3자에게 발생한다면 형평성이라는 또 다른 대의를 침해할 수 있습니다.
예를 들어보겠습니다. 나부자는 서울시의 한 쪽방 주택에 가장 선순위로 1억원의 근저당권을 설정했습니다 그 후로 이 주택에 여러 명의 임차인이 입주했는데, 임차보증금이 각 1,000~2,000만원 정도라서 모두 소액임차인에 해당합니다. 만약 해당 주택이 경매로 1억 4,000만원에 낙찰된다면, 소액임차인들에게 최우선순위로 배당해 줄 금액이 1억원을 초과할 수도 있죠. 그렇다면 근저당권자인 나부자는 큰 피해를 입게 될 것입니다.
주택임대차보호법 시행령은 이러한 위험을 방지하기 위해 최우선변제권의 보장 금액을 제한합니다. 즉 최우선변제금액으로 배당할 수 있는 금액의 합은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없다(주택임대차보호법 시행령 제10조 제2항)는 것입니다. 결국 근저당권자 나부자에게 적어도 주택가액의 2분의 1을 보장해 줌으로써 아주 큰 피해는 입지 않도록 해준 것이죠. 이때 ‘주택가액’은 낙찰대금에 입찰 보증금에 대한 배당 기일까지의 이자, 몰수된 입찰 보증금 등을 포함한 금액에서 집행 비용을 공제하고 실제 배당하는 금액을 말합니다.(대법원 2001년 4월 27일 선고 2001다8974 판결 ‘배당이의’)
이처럼 보장 금액의 한도를 제한하면 소액임차인들은 최우선변제권의 보장 금액을 전부 배당받지 못할 수도 있습니다. 그럴 경우 소액임차인들에게는 얼마나 배당해 줄까요? 각 소액임차인들이 배당받을 원래의 보장 금액을 서로 나누어 배당받습니다. 이를 안분배당이라고 합니다. 안분은 각 채권 금액의 비율에 따라 고르게 나눈다는 뜻으로 ‘똑같이’ 받는 것이 아니라 ‘공평하게’ 받는 것입니다.

가족이 각각 소액 임차인이 될 수 있을까?

김씨는 부인과 자녀 2명을 둔 가장인데, 서울시에 전셋집을 알아보던 중 상당히 저렴한 주택을 발견했습니다. 중개업자는 원래 시세는 2억원 정도이지만 선순위로 근저당권이 많이 설정되어 있어서 저렴하게 나온 것이라고 설명했습니다. 김씨는 저렴한 보증금에 욕심이 났지만, 선순위로 설정된 금액이 많다는 말을 듣고 계약을 망설였습니다.
그러다가 방 3칸과 거실을 분리하여 식구 4명이 따로따로 임대차보증금을 2,500만원으로 하여 임대인과 계약서를 작성하면 모두 소액임차인이 되지 않을까 생각했습니다. 그러면 나중에 그 주택이 경매되어도 보증금을 전액 배당받을 수 있다고 판단했던 것이죠.
그러나 계약서를 따로 작성했더라도 임차인들이 사실상 가정 공동생활을 하고 있다면 각각의 보증금을 합한 금액을 보증금으로 하는 하나의 임대차로 보기 때문에(주택임대차보호법 시행령 제10조 제4항), 결국 김씨는 최우선변제권으로는 한 푼도 배당받을 수 없습니다.

채권 담보 목적의 소액임대차 인정받을까?

소액임차인 최우선변제권은 임차보증금이 소액이라도 본인에게는 큰 재산이므로, 다른 담보권자의 지위를 해하게 되더라도 보증금의 회수를 보장하는 것이 타당하다는 사회보장적인 취지에서 비롯된 것입니다. 이는 민법의 일반 규정에 대한 예외 규정입니다.
따라서 채권자가 채무자 소유의 주택에 채무자와 임대차계약을 체결하고 전입신고를 마친 다음 거주했더라도, 실제 임대차계약의 주된 목적이 주택을 사용하거나 수익하는 것이 아닌 경우, 즉 실제로는 소액임차인으로 보호받아 선순위 담보권자에 우선하여 채권을 회수하는 것이 주된 목적이라면 소액임차인으로 보호받지 못합니다.(대법원 2001년 5월 8일 선고 2001다14733 판결 ‘배당이의’)
    

임차권등기 이후 소액임차인 구제는?

또  임차권등기 명령이 집행되어 임차권등기가 끝난 주택을 임차한 임차인은 소액임차인이라도 최우선변제를 받을 권리가 없습니다. 단, 임차권등기의 효력이 미치는 부분이 주택의 일부분인 경우에는 해당 부분에만 한정됩니다.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.