[부동산] 지도를 보면 돈이 보인다 : 지도 100퍼센트 활용법

[부동산] 지도를 보면 돈이 보인다 : 지도 100퍼센트 활용법

 

부동산 공부, 그 시작은 지도입니다. 지도를 가까이 두고 자주 보는 습관을 들이세요. 지도는 곧 돈이 흘러가는 길입니다. 지도를 보면 돈이 모이는 곳, 돈이 나가는 곳을 알 수 있습니다.     

행정구역 및 경계선에 주목하라

큰 지도를 볼 때는 시, 구, 군, 동 순으로 보는데, 이때 행정구역을 나누는 경계선을 눈여겨봐야 합니다. 경계선은 직접 눈으로 볼 수 없고, 작은 지도에는 표시가 안 되어 있는 경우도 있습니다. 그래서 큰 지도로 행정구역을 확인해가며 보는 것이 중요합니다. 행정구역이 중요한 이유는, 같은 아파트 단지라도 행정구역이 달라지면 집값이 달라지기 때문입니다.
예를 들면 안양시 동안구 평촌동 인덕원푸르지오아파트와 의왕시 포일동 인덕원푸르지오아파트가 그러합니다. 같은 이름의 아파트이지만 1단지, 2단지로 표시가 되어 있습니다. 1단지, 2단지 아이들 모두 벌말초등학교를 다니지만, 행정구역에 따라 입학하는 중학교가 갈리면서 아파트 가격에 차이가 납니다.
직접 현장에 가서 본들 행정구역을 눈으로 확인하기 어렵습니다. 그래서 현장조사를 가기 전에 지도를 펴놓고 행정구역을 표시해보는 것이 중요합니다.

그룹핑하며 지도보기

그룹핑을 하면서 지도를 보는 습관은 매우 중요합니다. 행정구역을 구분해서 보는 것도 그룹핑이고, 지도에서 부동산 시세에 기준해 1,2, 3군을 나누는 것도 그룹핑의 일종입니다.
    
아파트 평형과 연식 그룹핑
지도에서 내가 관심 있는 아파트의 평형과 연식을 표시해보세요. 예를 들어 익산에 있는 아파트에 관심이 있다면 지도에 아파트 평형과 연식, 세대수를 적고 초등학교가 어디 있는지 표시하세요. 그러면 익산에서 1995년, 1998년, 2000년에 입주한 아파트가 같은 연식이면서 같은 구역에 위치한다는 사실이 보일 겁니다.
같은 연식의 아파트는 동시에 지어진 경우가 많습니다. 아파트 공급 계획시 학교, 전기, 수도, 도로 계획을 같이 하기 때문입니다. 같은 구역에 있는 아파트들은 대부분 연식이 비슷합니다. 일례로 1기 신도시 아파트들은 1992~1996년에 지어졌습니다. IMF 여파로 2000년식이나 2003년식 아파트는 드뭅니다.
아파트의 연식을 파악하는 것은 중요합니다. 아파트 가격과 관계가 있기 때문입니다. 가령 한 구역의 아파트가 모두 같은 연식인데 조금 더 나중에 지어진 아파트가 있다면 당연히 이 아파트의 값이 비쌉니다.

희소한 평형 아파트 찾기
같은 연식끼리 그룹핑을 하고 그 아파트들의 평형을 조사하고 나서 가장 희소한 평형을 찾아보세요. 예를 들어 대전광역시 서구 둔산동 지도를 보면 샘머리1단지가 연식과 평형이 가장 희소한 아파트임을 알 수 있습니다. 실제로 샘머리1단지는 공무원 사택으로 많이 사용되어 매매나 전세 물량이 많지 않습니다. 희소한 평형의 아파트는 공급이 적은 만큼 수요가 많습니다. 즉 하락장에서는 매물이 적어서 하방 경직성이 탄탄하고 상승장에서 는 매물이 없어서 가격이 상승하기 더 쉽죠. 물론 희소한 평형의 아파트라도 매매나 전세가 잘 이뤄지려면 기본 수요는 늘 있어야 합니다.
주택이 잘 안 팔리는 시기에도 1년에 10% 이상 매매가 되었다면 매매 수요가 많은 아파트로 볼 수 있습니다.

교통 중심지 확인하기

사람들이 어디로 가고 어디에 모이는지 알려면, 우선 도로와 지하철을 봐야 합니다. 지하철 노선을 볼 때는 급행이 서는 역, 환승하는 역에 더 많은 가치를 부여하고, 도로를 볼 때는 길이 잘 막히지 않는지, 일자리로 바로 연결되는지 등을 살펴보세요.
지하철은 회사와 상권이 집중돼 있는 강남까지 거리와 시간을 중점적으로 살핍니다. 강남역까지 30분대 진입이 가능한 곳은 다음과 같습니다.
     
•2호선 : 강남역에서 문래역까지, 강남역에서 상왕십리까지
•신분당선: 강남역에서 광교중앙역까지
•2호선, 4호선 환승: 강남역에서 서울역까지, 강남역에서 인덕원역까지
•2호선, 분당선 환승: 강남역에서 가천대역까지
•2호선, 8호선 환승: 강남역에서 천호역까지

도로는 버스전용차선과 간선급행버스(BRT)가 중요합니다. 목적지까지 빠르게 도착 가능하다면 당연히 사람들이 그 지역에 모이죠. BRT는 버스전용차로를 설치하여 급행버스가 다니는 대중교통 시스템입니다. BRT 노선이 인천 작전역 근처에도 있습니다. 인천 계양구 작전동은 교통 및 상권이 잘 갖추어져 있어서 임대가 잘되는 곳입니다. BRT 노선이 있다는 건 버스 이용객이 많고 주변 지역으로 버스를 타고 빠른 이동이 가능하다는 뜻입니다.     

상권 확인하기

사람이 집에서 회사로 왔다갔다 이동만 할까요? 먹기도 하고 쇼핑도 하고 오락도 합니다. 이러한 욕구를 해결할 수 있는 곳이 바로 상권입니다. 상권을 살펴볼 때는 지적도에서 먼저 색깔로 파악할 수 있습니다. 분홍색으로 표시된 곳이 상권입니다.

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.