알아두면 좋은 부동산 대출 기본 개념

1. 담보대출과 무담보대출

담보대출은 주택담보대출을 지칭합니다. 단순히 지어진 주택을 담보로 실행되는 대출 뿐 아니라 분양권대출과 이주비대출도 추가되었습니다. 예전에는 신규 분양권의 중도금대출은 신용대출로 분류되었는데, 현재는 주택담보대출로 분류됩니다.
무담보대출은 신용대출을 말합니다. 대출 정책의 변화로 신용대출이 불가능해지거나 대출 가능액이 줄어든 사람도 꽤 많아졌습니다.

2. 대출의 종류

부동산 관련 대출에는 여러 가지가 있습니다. 주택을 새로 매매할 때내는 잔금대출, 전세 기간 만료시에 전세금을 돌려주기 위해 내는 전세퇴거자금대출, 그리고 후순위 대출 등입니다. 대출 종류 및 실행 주체(채무자, 전세입자의 상태)에 따라 대출 조건과 금리가 다르게 적용됩니다.

3. 금리

금융권이 제공하는 대출상품에는 고정금리대출과 변동금리대출이 있습니다. 고정금리 및 변동금리 적용, 원리금 상환 등의 대출 조건이 까다로워지면서 대출금리에 편차가 많이 발생하고 있으므로 신중하게 살피는 것이 좋습니다.

4. 소득 증빙

신DTI에서는 2년치 소득증빙자료로 DTI를 산정합니다. 이에 따라 근로소득원천징수영수증, 소득금액증명원 등 객관성 있는 소득 확인 자료를 첨부해야 합니다. 또 납세신고가 아닌 인정소득(국민연금, 건강보험료 등의 납부내역)을 기반으로 한 추정소득에서 5% 차감하여 소득을 인정하고, 신고소득(카드사용액, 배당금, 이자 등)을 기반으로 한 추정소득에서 10% 차감하여 소득으로 인정합니다. 소득 인정 제한 한도는 최대 5,000만원까지입니다.
현재 소득이 적더라도 장래소득을 인정하여, 청년층 및 신혼부부는 2년간 증빙소득 확인 의무에서 배제되며 일반대출신청자보다 대출을 더 받을 수 있습니다. 이러한 소등증빙의 변화로 인해 대출 한도가 줄어들고, 결국 은행의 대출 실적 저조로 이어질 것이므로 차츰 새로운 파생상품이 생겨날 것입니다.

5. 신용등급 관리

개인신용 5등급까지는 대출에 크게 문제가 없지만 7, 8등급이 되면 대출이 거의 불가능합니다. 따라서 향후 대출을 받을 계획이라면 신용등급 관리에 신경을 써야 합니다. 신용등급을 낮추는 캐피탈 자동차 할부, 현금서비스, 연체는 반드시 피해야 합니다. 자동차 할부는 꼭 필요할 때는 할 수도 있겠지만 가급적 안 하는 것이 좋습니다. 개인의 신용등급은 나이스지키미나 올크레딧에서 확인할 수 있습니다. 나이스지키미의 경우 연 3회 무료로 확인할 수 있으며 연 단위로 일정금액 지불시 가족 전체의 신용등급을 매일 확인할 수 있습니다. 또 개인별 카드 보유 현황, 카드 연체 현황, 신용등급, 대출 정보(대출 종류별로 구분) 등도 알 수 있습니다. 최근에는 Toss 어플로도 확인 가능합니다.

6. 부부 설계

국세청에서는 다주택 보유자를 대상으로 탈세 등을 모니터링하고 있습니다. 그러므로 부부의 근로소득 수준 및 임대소득, 대출 현황 등을 종합적으로 고려하여 대출을 받아야 합니다. 부부 각자가 소득 대비 주택담보대출을 얼마나 받을 수 있는지 먼저 확인한 후, 두 사람 중에서 누가 먼저 차주(대출받는 사람)가 되는 것이 나을지를 정하는 것이 좋습니다. 또한 소득이 더 많은 배우자 명의는 고액의 대출을 낼 경우를 대비해 DTI를 아껴놓는 것이 좋습니다.

이 포스트는 『부동산 효녀 아임해피의 똑똑한 부동산 투자』를 참고로 발췌, 재정리한 것입니다.