월 800만원 수익, 나는 이렇게 월세부자가 되었다

집 없이도 월세 받고 싶다

매일 출근하지 않아도, 휴일에도, 나 대신 계속 매월 수익을 가져오는 월세 시스템을 만들고 싶었습니다. 특히 요즘 같은 시대에는 부동산 규제도 많고 집을 소유한 만큼 내야 할 세금도 많아졌기에, 집을 소유하지 않고도 월세를 2~3배 받을 수 있는 셰어하우스의 매력이 더욱 크게 다가왔지요.

수익률 30%에 시세차익까지

경매로 나온 천안의 65평 대형 아파트가 눈에 들어왔습니다. 당시 천안은 공급 물량이 많았고 인근 동네인 신불당에는 입주가 계속되어 주변 아파트 가격이 계속 떨어지고 있었습니다. 하지만 신불당의 공급이 안정되면 불당동, 쌍용동까지 다시 좋아질 것 같았어요. 나중에 팔면 시세차익도 얻을 수 있을 것이라 생각했습니다.
‘이 집을 이용해 셰어하우스 사업에 도전해 보자!’고 마음먹었죠. 이 아파트는 이미 유찰되어 최저매각가격이 매우 낮은 데다 입찰자가 별로 없어서 시세보다 훨씬 싼 가격에 낙찰을 받을 수 있었습니다.
그때까지만 해도 셰어하우스는 강남구나 마포구 등 서울 중심으로 생겨날 때고 지방에는 거의 없었죠. 공인중개사나 천안의 대학생들은 셰어하우스 개념조차 잘 몰랐습니다. 입주 상담을 할 때도 셰어하우스의 개념부터 하나하나 설명해 줘야 해서 난감했습니다.
대학생 대상 셰어하우스임에도 5월에 오픈해 대학생 문의가 많지 않았습니다. 나는 2학기가 시작될 때까지 버티자는 심정으로 계약기간도 자유롭게 두고, 오픈 할인가로 홍보를 했더니 직장인들에게 연락이 오기 시작하더군요. 그렇게 첫 셰어하우스는 곧 만실이 되었습니다.
또 주변 지역의 입주가 마무리됨에 따라 아파트 매매가도 계속 오르고 있어 상당한 시세차익을 기대할 수 있습니다. 그러나 현재 30%가 넘는 높은 수익률을 올리고 있어 셰어하우스로 계속 운영할 생각입니다.

투자금 1500만원으로 월 142만원 수익

이렇게 셰어하우스 1호점을 운영하며 수익률이 30%가 넘고 수천만 원이 넘는 시세차익까지 얻게 되자 지점을 늘리기로 했습니다. 두 번째 셰어하우스도 천안 지역입니다. 산업단지가 옆에 있어 젊은 직장인들을 수요로 잡고, 아파트를 월세로 빌려 셰어하우스로 꾸며 입주자들에게 월세를 받는 전대차 방식으로 운영하기로 했죠.
그러다 보니 초기 투자금액이 매우 적었습니다. 집을 빌리는 월세 보증금이 1,000만원이었고 인테리어 세팅비용 500만원이 전부였어요. 월세로 임대했기에 도배, 장판 등 간단한 인테리어 수리를 집주인이 해 주어 세팅 비용도 아낄 수 있었죠. 현재 이 집은 집주인에게 줄 월세를 제하고도 월 142만원의 수익을 올리고 있습니다. 고작 1,500만원을 들였는데 말이죠.

구조 변경으로 수익률 높여

추가로 셰어하우스를 운영하기 위해 입지부터 평수, 방 개수까지 철저하게 임장하고 분석해서 경매에 임했습니다.
안서동은 대학교가 4개 모여 있다 보니 셰어하우스를 창업하기가 좋은 지역이었는데 이 아파트는 평수가 크다 보니 경쟁률이 낮아 매우 싸게 낙찰받았습니다.
그런데 이 아파트는 48평으로 넓은 평수에 비해 방이 3개밖에 안 되고 거실과 주방이 매우 컸습니다. 그래서 거실 한쪽에 1인실을 2개 만들고, 주방을 벽으로 막아 1인실 하나를 더 만들어 수익률을 높였습니다.
셰어하우스 운영 경험이 쌓이자 어떤 구조로 만들어야 입주자들이 좋아하고 수익률도 높일 수 있는지 노하우가 생긴 것이죠. 집이 깨끗하고 넓고 쾌적해서 보러 오는 입주 희망자들이 다른 곳을 취소하고 바로 계약할 정도였어요.
이 셰어하우스는 입주자들의 보증금이 400만원이고 월세가 195만원이며, 지출은 대출이자 34만원(매달)입니다. 몇 천 만원을 투자해 매월 이자를 제하고도 161만원의 수익을 올리고 있습니다.
또 월세 일년치를 연세로 받고 있기 때문에 월세 밀릴 걱정도 없고 관리도 편한 효자 물건이 되었습니다. 게다가 경매로 매우 싸게 구한 자가 셰어하우스이기 때문에 시세차익도 기대할 수 있고요.

전대차 셰어하우스로 강남 진출

셰어하우스 5개 지점을 성공시킨 후 서울의 강남에서도 전대차로 셰어하우스를 운영하기로 했습니다. 강남역을 기점으로 다 돌아다녔습니다. 접근성이 가장 좋으면서 보증금과 월세가 높은 곳은 지도에 빨간색으로 표시하고 두 번째로 좋은 입지는 주황색, 강남역에서 좀 떨어진 곳은 파란색으로 표시해가며 발품을 판 결과 파란색 입지에서 셰어하우스를 할 만한 빌라를 구할 수 있었습니다. 역삼역까지는 도보 10분, 강남역까지 도보 15분 정도 거리였고, 집 앞으로 버스가 수시로 다녔습니다. 주택가 길이 넓은 편이고 상가주택들이 많다 보니 곳곳에 예쁜 카페와 맛집들이 많아서 밤에 걸어다녀도 무섭지 않았고요.
강남점은 2인실과 3인실로 구성했으며, 2인실은 벙커 침대를 놓아 공간 활용을 좋게 했습니다. 강남은 직장인들 위주로 문의가 오고 계약직으로 다니는 경우가 많다 보니 단기로 운영 중입니다.

순수익 월 800만원

현재 셰어하우스 7개 지점을 운영하고 있는데 월세 수익은 모든 비용을 제하고 월 700~800만원 수준입니다. 셰어하우스를 시작하며 월 1,000만원의 월세 수익을 얻는 게 목표였는데 머지않았죠. 이 정도 월세면 거의 20, 30억원짜리 건물의 월세보다 쏠쏠한 셈입니다.
요즘 핫하다는 서울 마포구 연남동 인근의 성산동에서 30억원짜리 건물을 사려면 내 돈이 아무리 작아도 10억원 훌쩍 넘게 있어야 하며, 대출이자 등을 제하고 나면 몇 백만 원 손에 쥐기도 쉽지 않습니다. 왜 셰어하우스가 쏠쏠한 월세 투자인지 알 수 있는 대목입니다.
월세 부자, 돈이 많아야만 되는 것은 아닙니다. 작은 돈으로 시작할 수 있습니다.

이 포스트는 『베리블루&지원서원아빠의 똑똑한 부동산 월세부자』에서 발췌, 정리한 것입니다.