1500만원으로 가능? 월세로 셰어하우스 시작해볼까?

셰어하우스, 자가 아니면 월세

셰어하우스는 자가 주택으로 운영할 수도 있고 주택을 전세 또는 월세로 빌린 후에 운영할 수도 있습니다. 다만 전세로 얻어 시작하는 방법은 추천하지 않습니다. 투자금이 너무 많이 들어가기 때문입니다. 물론 전세자금 대출이 가능하다면 싼 이자를 활용하여 운영할 수 있겠지만 일반적인 방법은 아닙니다.
월세로 주택을 얻어 셰어하우스 운영하는 것은 초기 투자금이 적어 목돈이 없는 분들도 얼마든지 가능합니다.

투자금액 적고 수익률은 높다

월세를 얻어서 운영 중인 셰어하우스 안서점의 경우를 소개해드리겠습니다.
이곳은 54평 아파트로 방이 4개이고 화장실이 2개입니다. 안방 외에 다른 방 2개도 면적이 넓은 편이어서 2인실로 꾸밀 수 있는 게 매력이었죠. 월세 보증금이 2,000만원으로 나왔는데, 집주인을 설득하여 보증금을 1,000만원으로 낮추어 초기 투자금을 줄였습니다. 이 아파트는 인테리어가 어느 정도 되어 있었기 때문에 가구와 가전제품 등만 구입해 현재까지 투자금액은 1,130만원 정도에 불과합니다.
대학생 대상 셰어하우스로 세팅하여 오픈했는데, 방학 2개월 정도를 고려해 10개월 월세로 계산해도 투자 수익률이 127%에 달합니다. 투자금이 고작 1,130만원인데 일년에 1,440만원의 수입을 얻고 있으니 알토란 같은 셰어하우스라고 할 수 있습니다.

전대차 개념 이해

월세로 주택을 임대해 셰어하우스를 운영하려면 전대차를 해야 합니다. 전대차란 내가 집주인에게서 임대를 한 후 다시 제3자에게 세를 주는 것을 말합니다. 이 경우 집주인(임대인)과 나(임차인)의 임대관계는 여전히 존속하며, 나(임차인)와 다시 세를 들어온 입주자(전차인) 간에 새로 임차 관계가 발생합니다.
전대차는 집주인인 임대인의 동의를 받아야 하며, 집주인의 동의 없이 전대를 하면 집주인은 임대차를 해지할 수 있습니다(민법 제629조). 임대차 계약이 종료한 때에는 임차인은 그 사유를 전차인에게 통지해야 하며, 통지가 있은 때로부터 일정한 유예기간이 경과해야 전대차 해지의 효력이 생깁니다 (민법 제638조).

전대차 셰어하우스 장점

첫째, 투자금액이 자가로 운영할 때보다 적습니다.
셰어하우스를 월세로 운영할 경우 적게는 보증금 1,000만원으로도 시작할 수 있기 때문에 초기 투자금이 매우 적습니다. 적은 돈으로 셰어하우스 지점을 여러 개 늘리기도 수월하고요.
둘째, 인테리어 비용을 줄일 수 있습니다.
주택을 전월세로 얻게 되면 집주인에게 도배, 장판 등 기본적으로 수리가 필요한 부분들을 요구할 수 있습니다. 따라서 자가로 셰어하우스를 운영할 때보다 초기 인테리어 및 수리 비용이 적게 들어갑니다.
셋째, 수익률을 높일 수 있습니다.
부동산 투자의 수익률을 높이기 위해서는 투자비용을 줄이거나 수익금을 높여야 합니다. 월세로 빌려 셰어하우스를 운영할 경우 보증금도 적고 인테리어 비용도 줄일 수 있으니 투자비용 대비 수익률을 높일 수 있습니다.

전대차 셰어하우스 단점

첫째, 방을 추가하거나 구조 변경을 하기 어렵습니다.
셰어하우스의 수익률을 높이기 위해서는 방의 개수가 중요합니다. 자가의 경우 거실에 방을 추가로 만들거나 큰 방을 둘로 쪼개 1인실의 개수를 늘리기도 합니다. 하지만 전대차 셰어하우스는 내 집이 아니므로 원상복구 의무 등으로 인해 원하는 대로 구조를 변경할 수가 없습니다.
둘째, 임대계약 기간이 걸림돌이 될 수 있습니다.
셰어하우스를 월세로 빌려 운영할 때 일반적인 주택 임대계약 기간이 2년이므로 처음부터 4~5년으로 계약할 수 없는 경우가 있습니다. 셰어하우스를 하다가 수익률이 좋고 운영이 잘되면 임대계약을 연장해야 하는데, 2년 후 계약 연장이 안 되는 경우가 가끔 있습니다.
셋째, 입주자의 전입신고가 까다롭습니다.
장기로 이용하는 입주자의 경우 우편물 수령 등의 이유로 전입신고를 하고 싶어하는 경우가 있습니다. 전입신고를 하기 위해서는 집주인의 허락을 받아야 합니다.

이 포스트는 『베리블루&지원서원아빠의 똑똑한 부동산 월세부자』에서 발췌, 정리한 것입니다.