빈 사무실의 돈 버는 변신 : 꼬마 공유 오피스로 쏠쏠한 월세 수입

공유 오피스도 작게 시작할 것

요즘 또는 공유 오피스도 비교적 큰 규모로 하면 초기 투자비용이 많이 들고, 입주자가 예상한 만큼 없으면 매출도 별로 없는 상태에서 관리비 등 부담이 클 수 있습니다. 이렇게 되면 돈을 벌려고 시작한 공유 오피스 사업이 오히려 돈을 까먹게 되는 지경이 됩니다.

처음에는 아주 작은 규모로 시작하는 것도 현명한 방법입니다. 아주 작게 하나를 운영하면서 노하우를 익히고 늘려가는 것이죠. 또한 투자 목적으로 산 상가나 사무실이 공실 상태라서 고민인 분이라면, 특별한 투자 없이 적은 비용으로 꼬마 공유 오피스를 운용할 수 있습니다.

실제로 나는 전용면적 29평짜리 사무실의 반, 즉 약 15평 사무실로 꼬마 공유 오피스를 운영해 월세보다 높은 수익을 올리고 있습니다. 그 사례를 소개해드리겠습니다.

 

빈 사무실, 반으로 쪼개다

경기도 용인시에 전용면적 29평의 사무실을 하나 가지고 있었습니다. 처음엔 세입자 구하는데 어려움이 없었는데 근처에 대형 신축건물이 몇 채 생기면서 내 사무실도 원래 있던 세입자가 나가고 공실이 되었습니다.

한 달이 지나고 두 달이 지났는데도 세가 들어오지 않고 관리비에 이자만 나가게 되니 초조해졌습니다. 급기야 사무실이 있는 건물 공인중개사 말고 다른 지역의 공인중개사에게도 세를 내놓았지만 다시 한 달이 더 지나도록 계약이 되지 않았습니다.

공인중개사 사장님에게 “어떻게 해야 사무실 월세를 빨리 놓을 수 있을까요?” 물어보니, 아무래도 반을 쪼개서 사무실 규모를 줄이고 월세도 싸게 해서 받는 것이 어떠냐고 하셨어요.

기존 사무실은 전용면적 29평으로 보증금 1,500만원에 월세 150만원 수준이었는데, 반으로 쪼개면 각각 보증금 1,000만원에 월세 80~90만원씩 받을 수 있을 것 같다는 거죠. 즉 보증금 2,000만원에 월세 160~180만원을 받을 수 있다는 것입니다.

기존 사무실을 반으로 쪼개려면 투자비가 들어갑니다. 인테리어 업체에 견적을 받아보니 무려 1,300만원이나 되더군요. 고민 끝에 잘 아는 다른 인테리어 업체에 제안을 했습니다.

“돈을 최소한으로 들여서 사무실을 두 개로 쪼개고 싶습니다. 제가 보기에는 기존 공간에 있던 룸(Room)을 해체해서 그대로 사용하고, 부족한 부분만 추가하면 저렴하게 할 수 있을 것 같은데요. 가능할까요? 잘 검토 좀 해주세요.”

사장님은 여러가지를 살펴보고 견적서를 보내왔습니다.

대략 443만원이더군요. 바로 공사를 진행했습니다. 소방시설 위치 변경 및 신설(스프링클러 및 감지기)을 해서 최종적으로는 577만원이 인테리어 비용으로 들어갔습니다. 처음 받은 견적 금액인 1,300만원에 비하면 엄청 싸게 한 것이죠. 그렇게 하나의 사무실을 2개로 분리하고 한 달 후, 같은 층의 다른 회사에서 왼쪽 반을 교육장으로 사용하고 싶다는 연락을 받고 바로 계약했습니다. 보증금 1,000만원에 월세 100만원(관리비 포함), 관리비는 주인인 내가 내는 조건이었습니다.

나머지 반은 꼬마 공유 오피스로

사무실의 다른 한쪽도 금방 채울 수 있을 것이라고 생각했는데, 세상일이 내 맘처럼 되지 않았습니다. 이대로 사무실 반쪽을 공실로 두면 오히려 적자가 나는 상황이어서 고민 끝에 투자비를 거의 들이지 않고 할 수 있는 꼬마 공유 오피스로 만들기로 했습니다. 가장 간단한 방법은 사무실 공간에 책상 및 파티션만 이용해서 만드는 것입니다. 나는 빈 사무실 반은 꼬마 공유 오피스로 꾸몄습니다.

책상 등 사무용품은 규모가 비교적 큰 중고 사무용품 매장에서 구입했습니다. 중고매장에서 신품을 좀 더 저렴하게 살 수 있기 때문입니다. 이동서랍을 제외한 책상, 파티션도 신품으로 구매했고, 사무용 의자는 인터넷 오픈마켓을 통해 개당 3만원 내외로 구매했습니다. 이외에 무한잉크 프린터, 인터넷 및 와이파이 등을 준비하면 기본 세팅은 끝납니다. 시설에 쓴 비용은 200만원입니다.

꼬마 공유 오피스의 수익률은?

꼬마 공유 오피스를 시작하기 전에 원하는 수익률 및 수익금, 사용료 등을 정해야 합니다. 꼬마 공유 오피스를 꾸미고 임차인을 모집했는데, 막상 사무실을 통째로 그냥 임대하는 것보다 수익률이 떨어진다면 의미가 없기 때문입니다.

꼬마 공유 오피스의 사용료를 결정하기 위해서는 주위 소호 사무실의 월세나 사용료 등을 확인한 후 위치, 주차 여부, 편의시설 등을 비교하여 경쟁력 있는 가격으로 정해야 임차인을 빨리 구할 수 있습니다. 주변 소호 사무실의 사용료를 조사해 보니 1인실(독립공간) 기준 20~30만원, 책상 1개 기준 15~20만원, 비상주 7~15만원 수준이었습니다. 그래서 조금 더 경쟁력 있는 가격으로 정하고 수익률을 따져보았습니다.

공유 오피스는 입주자를 상주와 비상주로 구분합니다. 상주는 1좌석을 배정하여 원하는 시간에 자유롭게 사용할 수 있는 형태로 월 12만원으로 책정했습니다. 전체 좌석이 10개이므로 공실을 감안하여 8석이 채워지는 기준으로 수익금을 산정했습니다. 비상주란 사업자 등록을 위한 주소지를 제공해 주거나 일주일에 한 번 정도 사용을 원하는 입주자에게 정해진 좌석 외에 빈 공간을 사용할 수 있게 하는 것으로 월 5만원을 기준으로 삼고, 최대 20명을 기준으로 80%인 16명 정도로 수익금을 산정했습니다. 이런 기준으로 한달에 비용(관리비+인터넷 비용)을 빼고 수익은 119만원이 나왔습니다. 일반 사무실로 통으로 임대했을 경우의 수익금액 80만원과 비교했을 때 39만원 정도가 추가로 생긴 것이죠.

놀고 있는 상가 사무실 운용법

임대용 사무실의 경우 당연히 통으로 임대를 주는 것이 편합니다. 그러나 공실이 오랫동안 계속된다면 이처럼 꼬마 공유 오피스로 수익을 올리는 방법을 생각해볼 수 있습니다. 홍대 인근 등 1인 사업자나 프리랜서들이 밀집한 곳에서는 작은 사무실 공간을 여러 개 마련하여 꼬마 공유 오피스로 꾸며 관리하며 월급보다 높은 수익을 올리는 사람들도 있습니다.

이 포스트는 『베리블루&지원서원아빠의 똑똑한 부동산 월세부자』에서 발췌, 정리한 것입니다.