전월세 주택 임대수입 어떻게 계산할까?

주택 임대수입 계산법

W씨가 월세를 100만원씩 받는다면 그해 월세 수입은 1,200만원입니다. 월세 소득은 계산이 간단합니다. 월세금액에 임대한 개월 수를 곱하면 됩니다.

 

부동산 임대수입 = 월세 × 임대 개월 수

반면 전세보증금은 임대기간이 종료되면 돌려주어야 하는 돈입니다. 따라서 전세보증금 그 자체는 소득이 아닙니다. 그래서 전세 보증금을 환산해서 간주임대료를 계산합니다.

 

보증금 간주임대료 환산법

간주임대료란 전세 또는 월세 보증금에서 발생하는 소득을 임대료로 간주하여 과세하는 금액입니다. 보증금을 은행에 넣어두었다면 생길 수 있는 이자상당액 개념이라고 보면 됩니다.

보증금에 대한 간주임대료는 부부 합산 3채 이상일 때부터 과세되는데, 주택 수를 계산할 때 소형주택은 빼줍니다. 즉, 소형주택을 빼고 난 후 3채 이상일 때 과세됩니다.

소형주택의 기준은 범위가 축소되어 2019년부터 2021년까지는 40㎡ 이하 & 기준시가 2억원 이하로 바뀌었습니다. 즉, 전세보증금에 대한 과세가 더 강화된 것입니다.

간주임대료는 보증금에서 3억원을 뺀 금액의 60%에 정기예금금리 1.8%를 곱한 다음, 여기에서 임대보증금으로 발생한 이자나 배당소득을 빼서 계산합니다. 단, 장부나 증빙서류로 입증된 것이어야 합니다.

주택 임대소득의 과세 여부를 판단할 때, 주택 수는 부부 합산해서 계산하지만, 종합소득세는 소유자별로 각자 계산합니다. 따라서 부부 각자 전세보증금이 3억원을 넘지 않으면 간주임대료는 없습니다.

【질문】 H씨 부부는 거주주택 한 채와 임대주택 2채를 가지고 있습니다. 임대주택은 부부 각각 단독명의인데 하나는 전세보증금이 2억원이고, 다른 하나는 3억원입니다. H씨의 간주임대료는 얼마일까요?

H씨 부부는 부부 합산 3주택이기 때문에 전세보증금의 간주임대료 과세대상입니다. 만약 임대주택 2채 모두 H씨 단독명의라면, 3억원을 초과하는 보증금에 대해서 간주임대료가 나왔을 것입니다.

그런데 H씨 부부는 임대주택을 각각 한 채씩 가지고 있고, 각자 임대보증금이 3억원을 초과하지 않으므로 간주임대료가 없으며 종합소득세가 과세되지 않습니다.

 

주택임대 종합소득세 체크리스트

1. 임대소득에 대한 종합소득세는 주택 수를 계산할 때 부부 합산

2. 부부 합산 주택 한 채인 경우, 기준시가 9억원 이하 주택 임대수입 비과세

3. 기준시가 9억원 초과 고가주택 한 채 또는 2주택 이상의 월세 임대수입 과세

4. 주택 3채 이상이고, 부부 각자 보증금이 3억원을 초과하면, 보증금에 대한 간주임대료 발생.

5. 간주임대료에서 주택 수를 계산할 때 소형주택 제외. 즉 부부 합산 주택이 3채인데, 그중 한 채는 소형주택이라면, 간주임대료를 계산할 때 한 채가 주택 수에서 빠지므로 2채가 되어 간주임대료 대상이 아님.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.