매매가 모르는 부동산 취득가액 어떻게 정할까?

실거래 취득가액 증빙법

양도소득세를 계산하려면 실제 그 부동산을 산 가격(취득가액)을 알아야 합니다. '실제' 양도가액에서 '실제' 취득가액을 빼서 양도차익을 구하기 때문입니다. 실제 취득가액은 매매계약서·영수증 등 증빙서류로 확인할 수 있습니다.

얼마에 샀는지 모를 땐 어쩌지?

만약 오래전에 산 부동산인데 매매계약서를 분실했는지 찾아도 없고, 입증할 만한 금융거래 증빙도 없다면 무엇으로 취득가액을 신고할까요? 실제로 이런 상담을 해온 사람들이 제법 있습니다. 취득 당시의 실제 거래가를 확인할 수 없는 경우, 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서로 인정합니다.

2006년 이후 거래된 아파트라면, 매매사례가액 체크

매매사례가액이란 취득일 전후 각 3개월 이내에 동일하거나 유사한 물건이 거래된 경우 그 가격을 말합니다. 이를테면 인근 지역에서 최근 거래된 물건 중에서 위치, 용도 및 종목, 기준시가가 동일하거나 유사한 물건의 거래가가 매매사례가액이 됩니다.
아파트의 매매사례가액은 2006년 이후는 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 손쉽게 확인할 수 있습니다.
하지만 토지는 거래가 뜸하기에 유사한 토지의 매매사례가액을 찾기란 거의 불가능하며 상가, 단독주택도 찾기가 쉽지 않습니다. 2006년 이전 거래된 아파트도 마찬가지입니다. 따라서 취득가액으로 매매사례가액을 쓸 수 있는 것은 2006년 이후 거래된 아파트 일부라고 보면 됩니다.

감정가액

감정가액이란 취득일 전후 3개월 이내에 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정가의 평균을 말합니다. 2020년 2월 11일 이후 양도하는 분부터는 기준시가 10억원 이하 부동산은 하나의 감정기관 감정가액도 인정합니다. 그런데 부동산을 살 때 이렇게 감정평가를 받는 경우는 거의 없습니다. 또한 세월이 한참 지난 후 취득 당시의 가격에 대해서 소급 감정을 받는다 해도, 세무서에서 신뢰성을 인정받기는 힘들죠. 그래서 거의 사용되지 않는 방법입니다.

가장 많이 쓰는 방법, 환산취득가액

매매계약서 등의 실제 취득가액이 없을 경우, 가장 많이 사용되는 것이 환산취득가액입니다.
환산가액이란 세법상 정한 기준으로 ‘환산’해서 계산한 취득가액이란 뜻입니다. 현재 파는 가격인 양도가액에 취득 및 양도 시의 기준시가(부동산을 매매 상속 또는 증여할 때 세금을 부과하는 기준이 되는 가격)의 비율을 곱해 구합니다.
B라는 사람의 토지가 현재 양도가액이 10억원이고, 취득 시 기준시가가 1억원, 양도 시 기준시가가 5억원이라면, 환산취득가액은 다음과 같이 구합니다.

이 경우 B씨는 환산취득가액인 2억원을 취득가액으로 하여 양도소득세를 계산하면 됩니다.
이때 양도가액은 실제로 매매계약서에 적혀 있는 ‘매매대금’이고, 취득 및 양도 시의 기준시가는 ‘부동산 공시가격 알리미’ 사이트에서 주소지만 입력하면 조회할 수 있습니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.