일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까?

【사례】 Y씨는 2000년 강원도에 있는 땅을 샀습니다. 동계올림픽으로 주변이 개발되고, KTX 강릉선으로 교통도 편리해져 땅값이 올랐습니다. 이 땅을 팔아 차익을 실현하려고 합니다. 그런데 이사를 다니며 매매계약서를 분실한 것 같습니다. 그런데 세금에 밝다고 자부하는 친구가 오히려 잘 되었다는 듯 환산취득가액을 구해서 다시 계산해보고 신고하라고 권합니다. 과연 Y씨가 친구 말대로 하면양도세를 즐일 수 있을까요?

환산취득가액 계산법

매매계약서 등의 실제 취득가액이 없을 경우, 가장 많이 사용되는 것이 환산취득가액입니다. 환산취득가액이란 세법상 정한 기준으로 ‘환산’해서 계산한 취득가액이란 뜻입니다.

만약 Y라는 사람의 토지가 현재 양도가액이 10억원이고, 취득 시 기준시가가 4억원, 양도 시 기준시가가 5억원이라면,토지의 환산취득가액을 계산해보면 8억원입니다. 양도 시 기준시가 대비 취득 시 기준시가 비율이 80%이므로, 환산취득가액이 양도가액의 80%로 나오는 것이죠.

시골 땅, 단독주택 : 환산취득가액 유리

환산취득가액이 실제 취득가액보다 더 높게 나오는 사례는 생각보다 많습니다. 취득가액이 높으면 양도차익이 그만큼 줄어들게 되어 양도소득세도 적어지죠. 또한 양도 시의 기준시가와 취득 시의 기준시가가 비슷할수록 취득가액이 양도가액에 가까워져서 양도소득세가 적게 나오게 됩니다.

오래전에 산 시골 땅의 경우, 시가는 많이 오른 반면 기준시가의 상승폭은 크지 않은 경우가 많습니다. 주변에 개발계획이 있어 실제로 거래되는 땅값은 평당 80만원인데, 세금을 내는 기준시가는 겨우 몇 만원인 경우도 보았습니다. 이처럼 현재 거래되는 땅값(시가)과 기준시가 사이의 갭이 큰 지역들은 환산가액이 실제 취득가액보다 더 크게 나오는 경우가 많습니다. 이런 경우 양도소득세를 계산할 때 실제 취득가액보다 환산가액으로 하는 게 유리하긴 합니다.

일부러 환산취득가액으로 신고해도 될까?

취득가액을 모를 때는 환산취득가액으로 양도소득세를 신고할 수 있습니다. 그러나 실제 거래한 취득가액이 있는데도 이를 숨긴 채 환산취득가액으로 신고하면 안 됩니다. 세무당국은 호락호락하지 않습니다. 관할 세무서에서 정말로 취득가액이 불분명한지를 조사합니다.
만약 세무서에서 조사하여 실제 거래한 가격이 확인되면, 양도소득세를 실거래가로 내야 할 뿐만 아니라 과소신고로 납부세액의 10%를 가산세로 내야 합니다.(납부지연가산세 : 1일 2.5/10,000) 부당한 방법으로 가격을 줄여 신고했다면 부당 과소신고로 납부세액의 40%를 가산세로 내야 합니다.
세무서에서도 최소한 2006년 6월 이후 취득분부터는 실제 취득가액을 알 수 있습니다. 따라서 실제 취득가액이 아니라고 인정할 만한 사유가 없는 한, 무턱대고 환산취가액으로 신고했다가는 막대한 가산세를 두들겨 맞는다는 것을 명심하세요. 절세는 세금을 꼼꼼히 챙기고 합법적으로 해야 합니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.