부동산 주식 증여, 절세 타이밍은?

증여 적기는 재산가치 하락 시기

부동산의 증여일은 증여를 원인으로 하여 등기를 한 날이고, 주식이나 펀드는 주식 또는 펀드를 대체한 날을 증여일로 봅니다. 이때 증여재산가액은 증여일 당시의 평가금액으로 합니다.
증여재산 평가금액이 작게 나올수록 증여세도 줄어듭니다. 그래서 주식이 갑자기 폭락했다거나 부동산 가치가 하락했을 때, 증여를 하는 것이 유리합니다.
작년에 3억원이던 주식이 1억 5,000만원으로 떨어졌다면, 작년에 증여하는 것에 비해 지금 증여하는 것이 증여세를 3,000만원이나 덜 내는 셈입니다.(장기 보유할 주식이라면 이 때가 증여할 타이밍입니다)
부동산도 마찬가지입니다. 부동산 경기가 안 좋아서 부동산 가격이 많이 하락해 있을 때 증여하면 증여재산가액이 낮아져 있으므로 증여세가 줄어듭니다. 10억원이던 아파트가 가격이 떨어져서 8억원이 되었을 때 증여한다면 10억원일 때 증여한 것에 비해 6,000만원이나 증여세를 아낄 수 있는 셈입니다.
2020년 주택 증여가 12만 건을 넘어 사상 최대를 기록했습니다. 주택가격이 상승했는데도 증여가 늘어난 이유는 다주택자의 양도세 중과와 종합부동산세의 상승 때문입니다. 양도세보다 증여세가 더 적게 나오는 사례가 많아져 종합부동산세를 많이 내는 것보다는 자녀에게 증여하는 것을 택한 것이죠.

단독주택 4월 말, 토지는 5월 말 전 증여

서울에 아파트 한 채와 단독주택 한 채를 보유한 C씨는 보유세 부담이 걱정되어 단독주택은 아직 무주택인 자녀에게 증여할 생각이라고 합니다. 증여하기 좋은 시기가 있을까요?

증여세가 얼마나 나오는지 계산하려면 제일 먼저 해야 할 일이 ‘증여하는 재산이 얼마인지’를 파악하는 일입니다. 증여재산이 부동산일 때는 아파트와 그 외 부동산으로 나누어서 생각하는 것이 좋습니다.
C씨가 증여하는 단독주택은 아파트처럼 동일한 집들이 여러 채 있는 것이 아니기 때문에 유사한 매매사례가액을 찾기 어렵습니다. 시가가 없으면 보충적 평가방법인 기준시가로 평가해야 합니다. 단독주택은 개별단독주택공시가격이 그것이죠.
기준시가로 평가할 수 있는 재산을 증여할 때는 ‘몇 월에 하느냐’가 중요합니다. 단독주택은 4월 말 전에, 토지라면 5월 말 전에 하는 것이 유리합니다. 해당 연도 기준시가가 단독주택은 4월 말, 토지는 5월 말에 발표되기 때문입니다. 발표일 전에 증여하면 전년도 공시지가가 적용되고, 발표일 이후에 증여하면 해당 연도 공시지가가 적용되는데 일반적으로 공시지가는 매년 상승합니다. 예를 들면 2020년 단독주택공시가격이 2억 9,000만원이던 단독주택이 2021년에 3억 3,000만원으로 오를 예정이라면 공시지가 발표일 전에 증여하면 2억 9,000만원으로 평가되므로 증여세를 아낄 수 있습니다.

공시지가 흐름 살피고, 연초부터 계획하라

부동산을 증여할 계획이 있다면 연초부터 준비하는 것이 좋습니다. 공시지가가 발표되기 전에 미리 열람하고 의견을 청취하는 기간이 있으므로 이때 전년도에 비해 크게 오를 예정이라면 발표일 전에 서둘러서 증여등기를 완료해야 합니다. 반대로 공시지가가 전년도보다 내릴 예정이라면 기다렸다가 발표일 이후에 증여하는 것이 좋습니다. 더 낮은 가격으로 증여할 수 있기 때문이죠. 이때 증여세뿐만 아니라 취득세도 절감할 수 있습니다. 취득세 역시 기준시가에 취득세율을 적용해 과세되기 때문입니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 상속증여 오늘부터1일』에서 발췌, 재정리한 것입니다.