부동산은 입지가 중요하다. 특히 가게는 상권과 입지가 매우 중요하며, 어디에 입지하느냐에 따라 매출이 크게 다를 수 있다. 그래서 상권 및 입지에 대한 분석이 매우 중요하다. 실제로 소상공인진흥원의 조사에 따르면, 소상공인들은 창업 시의 애로사항으로 ‘창업자금’ 다음으로 ‘입지 선정 및 확보’를 꼽고 있다.
상권과 입지는 다르다. 입지가 가게가 위치하는 지리적 조건을 말하는 것이라면, 상권은 상업 영향력이 미치는 범위를 말하는 공간의 개념이다. 그래서 상권은 그 공간을 채우는 사람과 점포의 특성에 의해 다른 모습과 특성을 띠기 마련이며, 같은 상권의 동일 업종이라도 입지에 따라 매출과 수익이 서로 다르다. 조금 단순하게 말하면, 상권은 ‘어느 지역에서 사업을 할 것인가’라면, 입지는 ‘어느 건물에서 사업을 할 것인가’로 정리할 수 있다.
상권의 특성에 따라 다르지만, 건물과 상권의 가치를 결정짓는 가장 큰 요소는 일반적으로 배후인구와 유동인구를 꼽는다. 배후인구는 상권에서 소비를 일으켜줄 잠재적인 소비인구를 말한다. 아파트 상가라면 그 아파트의 거주인구가 배후인구인 셈이다. 다소 정적인 배후인구와 달리, 유동인구는 동적인 개념으로 사람들의 보행량에 초점을 둔다. 특히 유동인구가 만들어내는 보행량은 상업시설의 매출액에 영향을 준다. 보행량이 많은 곳은 매출액이 그만큼 더 높게 나오며 임대료 또한 높다. 그래서 일반적으로 유동인구가 많을수록 최고의 상권이자 입지로 여긴다.
최적의 입지는 이처럼 업종의 특성과 아이디어에 따라 다르다. 그래서 절대적으로 좋은 상권과 입지라도, 사업에 따라서는 최악의 입지, 또는 그저 그런 입지가 될 수도 있다.
최적의 입지란 따로 정해져 있지 않다. 사업자가 얼마나 자신의 업종과 아이디어의 특성을 정확하게 판단하고 있느냐에 따라서, 겉으로 보기에는 좋지 못한 입지가 최적의 입지가 될 수도 있다. 따라서 먼저 업종의 특성을 파악하고 그에 알맞은 입지를 찾는 것이 중요하다. 특성을 모르면 입지 선정부터 실패하게 될 것이며, 사업 실패로 이어질 확률이 매우 높다.
이 포스트는 『골목의 전쟁 : 소비시장은 어떻게 움직이는가』에서 발췌, 정리한 것입니다.
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