등기상 주소와 전입신고 주소가 다른 임차인의 보증금은 어떻게 될까?

등기상 주소와 전입신고 주소가 다른 임차인의 보증금은 어떻게 될까?

서울 중랑구 면목동의 36평형 주상복합아파트가 경매로 나왔다. 아파트 단지가 크지는 않지만, 교통이 좋고 대형 마트가 인접해 있는 것이 장점이다. 감정가는 3억 5,000만원이었고, 1회 유찰되어 최저매각가격은 2억 8,000만원으로 떨어진 상태에서 3억 1,830만원에 매각됐다.

권리신고 내용과 현황조사서가 다르다?

이○○은 2011년 7월 28일에 전입신고를 한 임차인으로 권리신고를 했습니다. 그러나 집행관의 현황조사서를 확인해 보니, 이 아파트에는 전입 세대가 없는 것으로 표시되어 있네요.

이씨가 주장하는 전입신고일은 등기상 최선순위 설정일보다 빠릅니다. 확정일자 또한 선순위입니다.(배당요구종기 후에 배당을 요구했으니 배당받을 수는 없습니다.) 만약 이씨의 권리신고 내용이 사실이라면, 낙찰자는 이씨에게 임대차보증금 2억원을 반환해 주어야 합니다.

일반적으로 임차인이 전입신고를 했다고 주장하더라도, 전입세대열람 결과 등 내역이 없다면 임차인으로서 보호받을 수 없기 때문에 입찰할 때 안심해도 좋습니다. 그러나 이 경우에는 현황조사서에서 간과해선 안 되는 문구가 눈에 띕니다.

주민센터의 통합민원 발급 창구 담당자는 “이 아파트에 1동은 없으며 실제로는 101동”이라고 말했다는 것이죠.

이 아파트는 등기부에 “제1동”으로 표시되어 있지만, 실제로 외벽에는 101동으로 표시되어 있습니다. 그렇다면 이씨는 등기상 표시가 아닌 현황상 표시에 따라 전입신고를 했을 가능성이 높습니다. 주민센터에서 101동으로 전입세대를 열람해 보니, 이 씨가 주장한 전입신고일에 한 세대(세대주는 이씨가 아님)가 전입신고가 되어 있었습니다.

임차인은 보호받을 수 있을까?

 

이처럼 등기상의 주소와 전입신고한 주소가 다를 경우, 임차인은 보호받을 수 있을까요?

이에 대한 판례를 살펴보겠습니다.

​

주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임대차의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시 방법으로 마련된 것이라고 볼 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반 사회통념상 그 주민등록으로 당해 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있는지를 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정된다. (중략)

임차인이 임대차계약을 체결함에 있어 그 임차주택을 등기부상 표시와 다르게 현관문에 부착된 호수의 표시대로 그 임대차계약서에 표시하고, 주택에 입주하여 그 계약서상의 표시대로 전입신고를 하여 그와 같이 주민등록표에 기재된 후 그 임대차계약서에 확정일자를 부여받은 경우, 그 임차주택의 실제 표시와 불일치한 표시로 행해진 임차인의 주민등록은 그 임대차의 공시 방법으로 유효한 것으로 볼 수 없어 임차권자인 피고가 대항력을 가지지 못하므로, 그 주택의 경매 대금에서 임대차보증금을 우선변제받을 권리가 없다.

(대법원 1996년 4월 12일 선고 95다55474 판결)

이 판례대로라면 이 아파트는 낙찰받아도 임대차가 낙찰자에게 인수되지 않을 것입니다.

그런데 또 다른 판례는 좀 다른 견해를 보이고 있습니다.

부동산등기부상 건물의 표제부에 ‘에이(A)동’이라고 기재되어 있는 연립주택의 임차인이 전입신고를 함에 있어 주소지를 ‘가동’으로 신고하였으나 주소지 대지 위에는 2개 동의 연립주택 외에는 다른 건물이 전혀 없고, 그 2개 동도 층당 세대수가 한 동은 4세대씩, 다른 동은 6세대씩으로서 크기가 달라서 외관상 혼동의 여지가 없으며, 실제 건물 외벽에는 ‘가동’, ‘나동’으로 표기되어 사회생활상 그렇게 호칭되어 온 경우, 사회통념상 ‘가동’, ‘나동’, ‘에이동’, ‘비동’은 표시 순서에 따라 각각 같은 건물을 의미하는 것이라고 인식될 여지가 있고, 더욱이 경매 기록에서 경매 목적물의 표시가 ‘에이동’과 ‘가동’으로 병기되어 있었던 이상, 경매가 진행되면서 낙찰인을 포함하여 입찰에 참가하고자 한 사람들로서도 위 임대차를 대항력 있는 임대차로 인식하는 데에 아무런 어려움이 없었다고 할 것이어서 임차인의 주민등록은 임대차의 공시 방법으로 유효하다.

(대법원 2003년 6월 10일 선고 2002다59351 판결)

설령 다른 주소로 전입신고를 했더라도 사회통념상 같은 부동산으로 인식된다면 임차인으로서 보호받을 수 있다는 말입니다.

그러므로 이 경매사건에서 이씨가 전입신고한 101동이 사회통념상 등기상의 1동으로 인식될 여지가 충분한지에 대한 판단은 입찰자의 몫입니다. 그러나 투자의 전제는 ‘안전’이므로, 이런 경우 나는 입찰을 권유하지 않습니다.

​

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.