환매특약등기 부동산, 잘 고르면 이익

환매권과 환매특약등기

부동산을 매도하고 일정 기간이 지난 후에 다시 그 부동산을 매수할 수 있는 권리를 ‘환매권’이라 합니다. 환매권은 매도자와 매수자의 약정에 의해 성립하며, 환매권이 있음을 표시하는 등기가 환매특약등기입니다.
환매특약을 등기하면 그 효력은 제3자에게 미치므로, 소유권이 이전되어도 환매권을 행사할 수 있습니다. 또 환매권을 행사하면 환매특약등기 이후에 설정된 근저당권이나 전세권 등 모든 권리는 효력을 잃죠.

환매특약등기가 곧 손해는 아니다

이처럼 등기상 선순위의 환매특약등기는 부동산이 경매되어도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수됩니다. 그러므로 환매권자가 약정된 기간에 약정된 환매대금을 소유자(낙찰자)에게 지급하고 소유권 이전을 청구한다면, 낙찰자는 이를 거부할 수 없죠.
대부분의 초보 입찰자들은 환매특약등기를 정확히 이해하지 못합니다. 낙찰 후에도 소멸되지 않는 권리가 있다는 말은 초보 입찰자들이라면 무조건 입찰을 포기할 만큼 부담스러울 수밖에 없습니다.
그러나 환매특약등기는 낙찰자에게 인수된다는 사실만으로 곧 ‘손해’를 의미하는 다른 권리들과는 다소 다릅니다.
환매권자가 권리를 행사한다는 것은 어떤 의미일까요? 약정된 환매 기간 내에 약정된 환매대금을 소유자(낙찰자)에게 지불하고 소유권을 되찾는다는 말입니다. 즉 낙찰자 입장에서 생각해 보면 아무런 보상도 받지 못하고 속수무책으로 소유권을 잃는 것은 아니라는 것이죠.

2년 만에 4억 차익?

경기도 성남시의 강씨는 투자를 목적으로 경매 물건을 검색하던 중, 마음에 드는 물건을 발견했습니다. 수도권 변두리의 전원주택이 감정가 8억원에 매물로 나온 것이죠. 주택이라고는 하지만 딸려 있는 농지의 면적도 상당했고, 건물의 외관이나 면적, 구조, 입지도 나무랄 곳이 없었습니다.
그런데 어찌 된 일인지 몇 차례 유찰을 거듭하며 최저매각가격이 감정가격 대비 41%까지 떨어졌더군요. 원인을 분석해 본 결과, 역시 권리 상에 하자가 있었습니다. 선순위 환매특약등기가 있어서 매각에도 소멸하지 않고 낙찰자에게 인수되었던 것이죠.
잠시 실망했지만, 강씨는 그대로 포기하기에는 왠지 아깝다는 생각이 들었습니다. 그래서 환매특약등기를 공부했고, 해당 경매사건의 환매특약 내용도 철저히 분석한 후 입찰을 결정해 3억 5,000만원에 낙찰받았습니다.
강씨가 입찰을 결심한 이유는 무엇이었을까요? 환매 기간이 약 1년 6개월 정도 남았는데, 환매대금은 5억원으로 약정되어 있었습니다. 만약 환매권자가 환매권을 실행한다면 1년 6개월 내에 3억 5,000만원에 낙찰받은 주택을 5억원에 되파는 셈입니다. 강씨는 1억 5,000만원의 이익을 기대하며 낙찰받은 것이죠.
그런데 1년 6개월을 기다려 약정된 환매 기간이 지났는데도 환매권자는 환매권을 실행하지 않았습니다. 결국 환매특약은 효력을 잃었죠. 그렇다면 입찰 당시의 감정가격 8억원을 시세로 치더라도 무려 4억 5,000만원의 수익이 발생한 셈입니다. (강씨는 바로 수익 실현을 하지 않았습니다. 주변 시세 등을 고려해 10억 이하로는 매도할 생각이 없다고 합니다.)

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.