사회복지법인 의료법인 학교법인 부동산을 주의하라

사회복지법인 의료법인 학교법인 부동산을 주의하라

사회복지법인, 의료법인, 학교법인에서 부동산을 처분할 때는 따로 허가를 받아야 합니다(사회복지사업법 제23조 제3항, 의료법 제48조 제3항, 사립학교법 제28조 제1항 참조). 법인의 종류에 따라 부동산 처분에 대한 허가권자와 절차가 달라지지만, 그 효력은 똑같습니다. 여기에서는 법인의 종류와 상관없이 관련된 판례와 사례를 살펴보도록 하겠습니다.

처분에 관해 허가받아야 한다

사회복지법인, 학교법인, 의료법인(여기에서는 ‘특정법인’으로 통칭)이 부동산을 처분하려면 시·도지사(학교법인은 관할청)의 허가를 받아야 하는데, 경매 절차에 의해 매각될 때도 마찬가지입니다. 따라서 특정법인이 소유한 부동산에 대해 경매가 진행되었는데 최고가매수신고인이 부동산을 취득하는 허가를 받지 못하면, 경매 법원은 매각불허가결정을 내려야 합니다.
그런데 처분 허가를 신청하는 권한이 소유자인 특정법인에 있으니, 낙찰자는 매각불허가결정을 막을 방법이 없습니다. 처분 허가를 신청해 달라고 부탁해 봐야, 자기 소유의 부동산이 경매되도록 협조해 주지는 않을 것입니다.     

강제경매 절차에 있어서 최고가매수신고인은 경락 기일에 경락 허가를 받을 경매 절차상의 권리가 있을 뿐 직접 집행채권자나 채무자에 대하여 어떠한 권리를 가진다고 할 수는 없으므로, 최고가매수신고인이 집행채무자인 학교법인을 대위하여 감독청에 대하여 기본 재산의 처분에 관한 허가 신청을 대위 행사할 수는 없다. (대법원 1994년 9월 27일 선고 93누22784 판결)

매각대금이 완납된 경우

경매 법원이 특정법인이 소유한 부동산을 처분하는 데 허가가 필요하다는 사실을 간과하고 경매를 진행했다면, 특정법인이 주무관청의 허가를 받아야 한다는 규정을 어기고 기본 재산을 매도한 셈이니 그 매각은 효력이 없습니다. 부동산 임의경매 절차에서 특정법인이 소유한 부동산이 낙찰되어 낙찰대금이 완납되었어도, 주무관청의 허가가 없다면 부동산 소유권은 낙찰인에게 이전되지 않습니다(대법원 2003년 9월 26일 자 2002마4353 결정 ‘부동산인도명령’ 참고).
심지어 낙찰대금을 완납하고 소유권이전등기까지 마쳤어도 적법한 원인에 의한 등기가 아니므로 효력이 없습니다(대법원 1994년 1월 25일 선고 93다42993 판결 ‘소유권이전등기말소’ 참고).
 

담보 제공에 대해 허가를 받은 경우

 

특정법인은 부동산을 담보로 제공하는 행위도 허가를 받아야 합니다. 허가를 받아서 근저당권을 설정했는데 근저당권에 의해 경매(매각)가 진행되는 경우에도 매도에 대한 허가를 받아야 한다면, 근저당권 설정에 대한 허가는 사실상 의미가 없을 것입니다. 따라서 허가를 받고 설정한 근저당권에 의해 경매가 진행될 때는 또다시 허가를 받을 필요가 없습니다(대법원 1966년 2월 8일 자 65마1166 결정 참조).
그러나 담보로 제공하도록 허가를 받았더라도 경매 절차가 그 담보권에 의해 개시된 것이 아니라면 따로 허가를 받아야 합니다(대법원 1977년 9월 13일 선고 77다1476 판결 ‘소유권이전등기말소’ 참조). 다만 낙찰대금이 모두 근저당권자에게 배당되어 근저당권이 소멸되었다면, 그 근저당권에 의한 임의 경매와 다를 바가 없다고 볼 수 있기 때문에 별도의 허가가 필요하지 않습니다(대법원1 993년 7월 16일 선고 93다2094 판결 ‘소유권이전등기말소등’).
 

입찰 보증금 반환 여부

앞에서 말한 이유로 매각불허가가 결정되면, 낙찰자는 입찰 보증금을 돌려받을 수 있을까요?
특정법인이 소유한 부동산을 허가 없이 낙찰받았다면, 민사집행법 제121조 제2호의 “최고가매수신고인이 부동산을 매수할 능력이나 자격이 없는 때”에 해당하므로 입찰은 무효가 됩니다. 이는 입찰 행위를 처음부터 없었던 것으로 본다는 의미이므로 집행 법원이 보증금을 몰취할 근거도 없는 셈이니, 낙찰자는 보증금을 돌려받을 수 있습니다.
그러나 집행 법원이 경매사건의 매각에 허가가 필요하다는 것을 특별 매각 조건으로 정하고 매각물건명세서에 기재했다면, 이를 어겨서 생긴 불이익은 전적으로 입찰자의 책임이기 때문에 보증금을 돌려받을 수 없습니다.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.