묘 있는 토지라도 알짜배기 고르는 법

묘 있는 토지라도 알짜배기 고르는 법

묘 있는 토지는 무조건 안 된다?

경매 토지에 묘가 있다면 무조건 분묘기지권이 성립한다고 생각하고 입찰 여부를 결정해야 합니다. 남의 토지에 허락 없이 묘를 쓰고 아직 20년이 지나지 않았더라도, 토지의 전소유자가 이런 사정을 입증해 주리라고 기대하기는 어렵기 때문입니다.
그렇다면 묘가 있는 토지는 무조건 입찰을 포기해야 할까요? 이런 토지라면 입찰을 고려해볼만 합니다.
 
경기도 가평군 토지 사례

경춘고속도로가 개통되어 수도권의 접근성이 좋아진 데다가 풍광이 아름다워서 전원주택 부지로 각광받는 경기도 가평군 설악면의 농지가 경매에 나왔습니다.
면적은 1,000평 정도로 남서향으로 완만한 경사를 이루고 있으며, 토지의 모양도 길어서 200~250평씩 계단식으로 분할하여 4~5가구의 전원주택을 짓기에 안성맞춤입니다. 용도 지역상 계획관리지역이고, 전기도 들어오고 진입도로도 닿아 있어서 허가를 받는 데도 문제는 없어 보입니다.
그런데 매각물건명세서를 살펴보니, “지상에 분묘수기 소재(분묘기지권 성립 여부 불분명), 분묘로 인해 소유권 제한받는 경우 목록2의 단가는 4만원임”이라는 문구가 있습니다.  

묘의 위치를 살펴라 
묘가 있는 곳을 살펴보았습니다. 묘는 토지 한쪽에 치우쳐 있어서 분묘기지권이 성립하는 부분을 제외하고 나머지 토지를 활용하는 데 크게 문제가 없을 듯합니다. 토지의 감정평가금액은 2억 4,000만원이 넘는데, 최저매각가격은 1억원이 안 되니 평당 10만원꼴입니다.
토목이나 조경 공사로 묘를 보이지 않게 가리면 800평은 활용할 수 있을 것으로 판단했습니다. 개발 행위 허가를 받아 기본적인 공사를 하고 필지를 분할한 후 그중 500평을 평당 25만원에 되판다면, 세금과 개발비용을 감안해도 투자금 전액을 회수할 수 있습니다. 그러고도 전원주택 부지 300평이 남는 것이죠.

분묘기지권, 때로는 기회

 

분묘기지권은 토지를 원하는 모든 입찰자에게 똑같이 작용하는 부담입니다. 만약 묘가 없었다면 땅값은 이렇게 싸지 않았을 것입니다. 그러니 잘만 이용하면 위험이 오히려 기회가 될 수도 있습니다.
묘를 쓸 때 토지 한가운데에 쓰는 경우는 드뭅니다. 묘는 주로 토지 한쪽에 치우쳐 있죠. 그러니 지적도나 현장조사를 통해 묘가 위치한 부분을 빼고도 활용할 만한 면적이 된다면 입찰을 고려해 볼 만합니다.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.