"토지별도등기"에 주의하라

"토지별도등기"에 주의하라

토지별도등기란?

아파트나 다세대주택과 같은 집합건물은 전유부분의 등기부등본만 열람해 보면 토지등기부등본은 따로 열람할 필요가 없습니다. 어차피 토지를 별도로 처분할 수 없는 데다, 전유부분에 대한 권리관계가 토지에도 고스란히 효력을 발휘하기 때문입니다.
그런데 전유부분의 등기부에는 기재되어 있지 않은 권리가 토지에는 설정되어 있는 일이 간혹 일어납니다. 이를테면 대지권등기가 되기 전에 토지에 설정되어 있던 권리가 말소되지 않았는데 대지권이 등기되었다든가, 집합건물의 존립에 영향을 미치지 않는 한도 내에서 용익물권(지상권, 지역권)이 설정되는 경우가 있습니다.   

토지별도등기 여부는 기재된다

대개 전유부분의 등기부등본을 열람했다면 토지등기부등본을 따로 살펴보지않기 때문에 피해를 볼 수도 있습니다. 이런 피해를 방지하기 위해, 법원은 전유부분의 등기부에 “토지별도등기 있음”이라는 경고 문구를 기재하여 토지등기부 등본을 살펴보게끔 합니다.
전유부분의 등기부 또는 법원의 매각물건명세서에서 ‘토지별도등기’라는 문구를 보면, 반드시 토지등기부를 살펴보고 토지별도등기의 내용을 정확히 파악한 후 입찰을 결정해야 합니다. 토지별도등기의 내용 때문에 전유부분을 취득한 후 재산권을 행사하는 데 문제가 생긴다면 입찰하지 않아야 합니다.

토지별도등기가 득이 되는 경우

 

토지별도등기의 내용이 재산권 행사에 반드시 피해만 입히는 것은 아닙니다. 토지별도등기의 내용이 집합건물의 가치를 높이는 경우도 있기 때문입니다.
예를 들어 상가건물이나 아파트 단지로 지하철 출입구가 바로 연결되면 지하철공사는 토지에 지상권을 설정합니다. 이런 토지별도등기(지상권설정등기)는 재산권 행사를 방해하기보다는 오히려 집합건물의 가치를 아주 높여줍니다.

이 포스트는 『부동산 권리분석 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.