이미 성립한 법정지상권 토지인지 어떻게 확인할 수 있나요?

이미 성립한 법정지상권 토지인지 어떻게 확인할 수 있나요?

질문.
이미 법정지상권이 성립했다면 이후 토지 또는 건물의 소유권이 이전되더라도 법정지상권은 존속한다고 알고 있습니다. 그런데 이미 법정지상권이 성립한 토지인지는 어떻게 확인할 수 있나요?
예를 들어 경매사건에서 토지만 소유권이 이전됨으로써 법정지상권이 성립했다면, 이후 토지에 저당권이 설정됐더라도 저당권 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 달랐을 뿐만 아니라 2차 경매의 매각시점에도 토지와 건물의 소유자는 다를 테니, 입찰자들은 법정지상권이 성립할 수도 있다는 것을 알지 못할 텐데요.

한 줄 답변
서류상의 분석만으로는 부족하니 꼭 현장조사를 하세요.

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매각시점 소유관계만으로 법정지상권 판단하지 말 것

맞습니다. 이미 법정지상권이 성립했다면 이후 토지 또는 건물의 소유권이 이전되더라도 법정지상권은 존속합니다. 법정지상권도 지상권의 일종으로서 물권입니다. 일단 부동산상에 물권이 성립하면 소유권이 변경되더라도 물권의 효력에는 영향을 미치지 않기 때문입니다.
지상에 건축물이 있는 토지의 경매사건에서 매각시점의 소유관계만으로 법정지상권을 판단하는 것은 위험할 수 있습니다.
건물이 신축된 시점부터 토지와 건물의 소유관계를 면밀히 따져보고, 한순간이라도 토지와 건물의 소유자가 동일인이었다면, 일단 법정지상권이 성립했을 가능성을 배제할 수 없습니다.
물론 법정지상권이 성립한 후라도 건물 소유자가 지료를 지급하지 않는 등의 사유로 현재는 법정지상권이 소멸했을 수도 있지만, 입찰자 입장에서 그런 사정까지 조사할 수 있는 공식적인 방법은 없습니다.
위험은 또 있습니다. 법정지상권의 목적이 되는 건물이 반드시 등기된 건물이어야 하는 것은 아닙니다. 미등기 건물도 법정지상권의 목적이 될 수 있는데, 오래전에 신축된 건물이라면 입찰자가 신축시점과 등기시점의 차이를 알 수 없으므로 정확한 분석이 어렵습니다. 가령 건물이 미등기일 때 법정지상권이 성립하고, 이후 건물 소유권보존등기가 마쳐진 경우 입찰자는 등기 시점 이후의 소유관계만 확인할 수 있기 때문에 위험할 수 있습니다.
따라서 지상에 매각에서 제외되는 건물이 있는 토지의 경매사건은 서류상의 분석만으로는 부족하고, 현장을 방문하여 토지 및 건물의 소유자와 주변 사람들에 대한 탐문을 통해 법정지상권의 성립 여부를 판단해야 합니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.