수용토지, 수용주택 양도소득세 핵심 3가지

질문】 경기도에 토지를 가지고 있는데, 이번에 공공주택지구로 개발되면서 수용당하게 되었습니다. 이처럼 토지를 강제로 수용당해도 양도소득세를 내야 하나요?

수용토지, 양도소득세 감면율은?

국가나 지방자치단체, 또는 공공단체가 공공 목적을 위해 내 의사와 상관없이 강제로 토지를 수용한 경우에도 양도차익이 있다면 양도소득세를 내야 합니다. 부동산을 국가 등에 팔고 ‘보상금’이라는 대가를 받은 유상 양도이기 때문입니다. 하지만 공익사업 때문에 어쩔 수 없이 팔게 된 점을 감안해서 양도소득세 일부를 감면해줍니다. 감면을 받으려면 조건이 있습니다.
① 수용되는 토지의 사업인정 고시일로부터 2년 전에 취득한 토지여야 합니다.
② 2021년 12월 31일 전에 양도함으로써 발생하는 소득에 한합니다. 조세특례제한법에는 언제까지 감면을 해준다는 일몰규정을 두고 있는데, 수용에 대한 양도소득세 감면의 일몰기한은 현재로서는 2021년 말까지입니다.
③ 보상금을 현금으로 받느냐, 채권으로 받느냐에 따라 양도소득세 감면율이 다릅니다.
현금보상은 양도소득세의 10%, 채권으로 보상받는 부분은 15%를 감면해줍니다.(채권으로 보상받을 경우, 3년 이상 만기 보유 특약 시 30%, 5년 이상 만기 보유특약 시 40%를 감면해줍니다) 3년 또는 5년 만기 보유 특약으로 감면받은 경우, 특약을 위반하면 즉시 감면받은 세액에서 양도소득세의 15%(5년 이상 만기는 25%)에 해당되는 금액을 징수합니다.
④ 수용으로 인한 토지의 양도소득세 감면도 한도가 있습니다. 1년에 1억원, 5년간 2억원 한도 안에서 감면받을 수 있습니다.
⑤ 감면받은 세액의 20%는 농어촌특별세 로 내야 합니다.

【질문】 수용되는 토지의 양도소득세가 20억원이고 현금으로 보상을 받는다면, 양도소득세를 얼마나 감면받을 수 있을까요?

수용토지의 양도소득세 감면은 1년에 1억원이 한도입니다. 그리고 감면세액의 20%인 2,000만원을 농어촌특별세로 내야 합니다. 따라서 감면으로 아낄 수 있는 세금은 최종적으로 8,000만원입니다.

【질문】 작년에 구입해서 살던 주택이 공익사업용으로 수용되었습니다. 아직 2년 거주요건을 못 채웠는데, 양도소득세 비과세를 받을 수 있을까요?

수용주택, 거주요건 못 채워도 비과세?

사업인정 고시일 전에 취득한 주택 및 그 부수토지의 전부 또는 일부가 수용되는 경우, 보유 및 거주 기간에 상관없이 1세대 1주택 비과세를 받을 수 있습니다.(‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 의한 협의매수·수용 및 그밖의 법률에 의해서 수용된 경우에 적용됩니다. 이 규정은 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 그 잔존주택 및 부수토지를 포함합니다.)

【질문】 비사업용토지를 보유하고 있던 중 공익사업용으로 수용되었습니다. 비사업용토지는 양도소득세 세율이 10%p 가산되는데, 수용토지도 그런가요?

수용된 비사업용토지, 가산세율 적용될까?

협의매수 또는 수용되는 토지는 비사업용토지라도 취득일이 사업인정 고시일부터 2년 이내이면, 양도소득세가 일반 세율로 적용됩니다. 참고로, 상속토지는 돌아가신 부모님이 그 땅을 취득한 날, 증여받은 토지는 증여자가 그 땅을 취득한 날로부터 2년 후에 사업인정 고시가 났다면, 비사업용토지로 중과되지 않습니다. 상속 토지나 증여받은 토지에 대해 수용으로 인한 불이익을 주지 않기 위해서입니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.