임대수입 연 2000만원 초과 임대사업자의 절세 포인트는?

임대수입이 연 2,000만원을 초과하면 다른 소득과 합산하여 종합과세로 신고해야 합니다. 종합과세는 분리과세보다 신고가 복잡한데, 크게 추계신고와 장부작성으로 나눌 수 있습니다.

추계신고란?

일반적으로 사업자는 매출과 실제로 발생한 비용을 장부로 작성하여 이익에 대해 세금을 내야 합니다. 임대사업자도 마찬가지입니다. 하지만 장부를 작성하지 않아도 국세청에서 정하는 경비율만큼은 비용으로 인정받을 수 있습니다.
이렇게 장부를 작성하지 않고, 정해진 경비율만큼만을 경비처리하여 신고하는 것을 ‘추계신고’라고 합니다. 말 그대로 추정하여 계산하는 신고라는 의미입니다.
 

단순경비율이 유리

업종별로 차이는 있지만, 일반적으로 단순경비율은 기준경비율보다 훨씬 높습니다. 가령 일반주택임대업(업종코드: 701102)의 경우 단순경비율은 42.6%이고, 기준경비율은 8.7%입니다. 경비율이 높을수록 비용으로 차감을 많이 해주며, 소득금액이 그만큼 줄어들어 결국 세금이 적게 나옵니다. 따라서 경비율이 높은 단순경비율을 적용받는 것이 유리합니다.

임대소득 높으면 기준경비율

임대소득자가 단순경비율과 기준경비율을 맘대로 선택하는 것이 아닙니다. 세법에서 수입금액에 따라 정해놓았습니다.

① 부동산 임대업을 처음 한다면, 첫해 수입금액이 7,500만원보다 작으면 단순경비율을 적용한다.
② 신규 사업자가 아니라면 작년 수입금액이 2,400만원보다 작아야 단순경비율을 적용한다.
③ 만약 작년 수입금액이 2,400만원 이상이면 기준경비율을 적용한다.

기준경비율 신고의 장단점

기준경비율로 신고할 경우 장부작성의 번거로움을 피할 수 있습니다.
하지만 기준경비율 신고 시 다음과 같은 단점이 있습니다.

① 매입비용과 임차료,인건비는 실제 지출된 증빙이 있어야 경비로 차감해주며, 지출을 증빙하지 못하면 수입금액의  8.7%만 비용으로 인정받게 된다.
② 전년도 수입금액이 4,800만원 이상인데 장부를 작성하지 않고 추계신고를 하면, 무기장 가산세(산출세액의 20%)가 부과된다.
③ 특히 전년도 수입이 7,500만원 이상인 복식부기 의무자가 기준경비율로 추계신고를 하면, 기준경비율의 반(8.7%×0,5)만큼인 4.35%만 경비로 인정받을 수 있으므로 매우 불리하다.

신규 임대사업자, 단순경비율 체크 필수

【질문】 O씨는 올해 주택임대사업을 시작했는데, 임대수입이 7,000만원이고 필요경비는 1,000만원 가량입니다. 장부를 기장해서 신고하는 것이 유리할까요?

신규 사업자는 첫해 수입이 7,500만원보다 작으면 단순경비율로 신고해도 됩니다. 일반 주택임대사업의 단순경비율은 42.6%입니다. 따라서 O씨는 수입 7,000만원의 42.6%인 2,982만원을 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 실제 경비가 단순경비율보다 적으므로 단순경비율로 신고하는 것이 유리합니다.
단순경비율 신고 대상이라면, 대개는 단순경비율로 신고하는 것이 실제 경비로 신고하는 것보다 세금을 줄일 수 있습니다. 따라서 신규 사업자로서 수입이 연 7,500만원 미만이거나, 또는 기존 사업자로서 전년도 수입이 2,400만원 미만이라면 단순경비율로 신고하는 것이 좋습니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.