임대소득 장부 작성, 주의해야 할 점은?

【질문】 W씨는 작년 주택임대수입이 5,000만원이었고, 올해도 5,000만원 발생했습니다. 필요경비는 1,000만원 가량입니다. 장부를 기장해서 신고하는 것이 유리할까요?

임대수입 장부 작성이 필요한 경우는?

W씨는 장부를 작성하는 것이 유리합니다. 주택임대수입이 5,000만원인 W씨가 추계로 신고할 경우 수입금액에 기준경비율을 곱한 만큼을 경비로 인정받을 수 있는데, 계산해보면 435만원이 나옵니다. 하지만 장부를 작성해서 실제 쓴 경비를 인정받는다면 1,000만원을 차감할 수 있습니다. 게다가 전년도 수입금액이 4,800만원 이상인데 추계로 신고하면, 무기장 가산세(산출세액의 20%)를 추가로 내야 합니다.
W씨는 전년도 임대수입이 5,000만원으로 복식부기 의무자 기준인 7,500만원 미만입니다. 간편장부를 작성해도 되지만 만약 복식장부로 신고한다면 기장 세액공제를 20% 받을 수 있습니다.

간편장부와 복식장부

장부란 수입금액과 필요경비들을 기록해놓은 것입니다. 장부의 종류에는 간편장부와 복식장부가 있습니다.
전년도 수입이 7,500만원 미만이면 간편장부로 신고할 수 있습니다. 하지만 전년도 수입이 7,500만원 이상이면 정식 장부인 복식부기에 의한 장부로 신고해야 합니다.
간편장부나 복식부기는 일반인이 직접 작성하여 신고하기는 어렵고, 대부분 세무 전문가에게 맡겨 신고합니다.
결과적으로 주택 임대수입이 연 2,000만원을 초과해 종합과세 대상이라면, 본인의 수입금액에 따라 장부 작성과 추계에 따른 종합소득세를 비교하여 유리한 쪽으로 신고하면 됩니다.

무기장 가산세와 기장세액공제

자료 출처 : 국세청홈택스 간편장부 작성사례

세법에서는 수입금액에 따라 장부 작성을 요구하는데 이를 어기면 무기장 가산세를 내야 합니다. 전년도의 수입금액이 4,800만원 이상이면 간편장부 대상인데, 기준경비율에 따라 추계신고를 하는 경우 무기장 가산세로 산출세액의 20%를 내야 합니다. 복식부기 의무자가 장부를 기록하지 않은 경우에도 마찬가지로 무기장 가산세를 내야 합니다.
한편, 간편 장부 대상자가 복식부기에 따라 기장한 경우 신고하면 기장 세액공제를 출세액의 20%로 해줍니다. 간편장부로 해도 되는데 복식부기로 기장한 성실신고에 대한 혜택이라 할 수 있죠.

인정되는 필요경비는?

장부를 작성하면 주택임대사업과 관련된 비용을 필요경비로 인정받을 수 있습니다. 그 임대주택을 취득하는 데 들어간 대출이자, 보증금을 돌려주느라 대출받은 돈의 이자, 재산세, 건강보험료, 도배·장판·전등·화장실 수리비 등과 같은 수선비, 임대차계약 시 발생하는 중개수수료 등이 해당됩니다.
공동사업장의 차입금 이자와 건강보험료, 공동사업에 출자하기 위해 빌린 돈에 대한 이자는 비용으로 인정되지 않습니다. 공동사업자의 경우에는 공동사업장을 1거주자로 보아 공동사업장별로 소득금액을 계산합니다. 따라서 공동사업장의 대표자 및 구성원이 부담하는 지역건강보험료는 공동사업장의 필요경비로 인정해주지 않습니다.

감각상각비 절세의 기술

필요경비 중 건물 감가상각비는 주의해야 합니다. 임대수입을 계산할 때 건물 감가상각비를 필요경비로 빼면, 나중에 이 주택을 팔아 양도소득세를 낼 때는 필요경비로 인정받지 못합니다.
예를 들어 건물을 2억원에 샀는데, 임대소득세를 신고할 때 감가상각비 6,000만원을 필요경비로 처리했다고 합시다. 이 경우 나중에 양도소득세를 계산할 때 취득가액이 2억원이 아니라 6,000만원을 차감한 1억 4,000만원이 됩니다. 이처럼 취득가액이 낮아지니 결국 양도차익이 늘어나 양도소득세가 많이 나옵니다.
일반적으로 매년 발생하는 임대소득보다는 부동산을 팔 때 발생하는 양도소득이 큽니다. 따라서 감가상각비는 소득세에서 비용으로 처리하기보다는, 팔 때 필요경비로 온전히 차감받는 것이 좋습니다.

이 포스트는 『이은하 세무사의 부동산 절세 오늘부터1일』에서 발췌, 정리한 것입니다.