입찰 전 배당을 예측해 잉여가망 있는 경우에만 입찰해야 하나요?

입찰 전 배당을 예측해 잉여가망 있는 경우에만 입찰해야 하나요?

질문
아파트 등 주거용 경매물건에 입찰할 생각입니다. 그런데 경매신청 채권자에게 배당이 되지 않는 경우, 잉여가망이 없다고 해서 경매가 취하된다고 하더군요. 즉, 선순위 권리자들이 배당을 받고 나면, 경매신청 채권자에게 돌아갈 배당재원이 없는 경우인데요, 그렇다면 입찰자는 입찰을 하기에 앞서 자신이 입찰할 금액으로 배당을 예측하여 잉여가망이 있는 경우에만 입찰해야 하는 건가요?

한줄 답변
잉여가망은 입찰자가 예측할 수 없습니다. 법원이 매각절차를 진행하고 있다면 입찰해도 됩니다.

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‘잉여가망’이란 무엇일까?

 

‘잉여가망’이란 경매 신청인에게 배당이 얼마라도 돌아갈 수 있는 가능성을 말하며, 배당을 전혀 못 받는 경우를 ‘무잉여’라고 합니다. 사실 경매 신청인이 경매 후에 한 푼도 받지 못한다면 경매를 하는 의미가 없겠지요. 그래서 잉여가망이 없는 경매사건은 취소됩니다. 다만, 잉여가망은 낙찰 후에 낙찰금액으로 판단하는 것이 아닙니다.
 
법원이 잉여가망이 없는 경매를 취소시키는 절차를 살펴보죠.

1. 법원은 매각절차를 진행하기 전에 당해 매각절차의 최저매각가격(낙찰가격이 아닙니다)으로 배당표를 미리 작성해봅니다.
2. 그 결과 경매신청 채권자에게 1원도 배당이 되지 않을 것이라고 판단되면
3. 법원은 경매신청 채권자에게 매수통지서를 발송하여 스스로 잉여가망이 있는(즉, 스스로 단돈 1원이라도 배당을 받을 수 있는) 금액으로 매수할 것인지를 묻습니다.
4. 그 매수통지서를 받은 채권자가 일주일 이내에 매수신청을 하면, 당해차 최저매각가격과 매수신청금액의 차액을 보증금으로 제공하도록 하고 그 취지를 매각물건명세서에 기재한 후 경매절차를 속행하고,
5. 채권자가 매수신청을 하지 않으면 법원은 경매절차를 취소합니다. 즉, 매각절차를 진행하지 않습니다.

민사집행법 제102조(남을 가망이 없을 경우의 경매 취소)
① 법원은 최저매각가격으로 압류 채권자의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 인정한 때에는 압류 채권자에게 이를 통지하여야 한다.
② 압류 채권자가 제1항의 통지를 받은 날부터 1주 이내에 제1항의 부담과 비용을 변제하고 남을 만한 가격을 정하여 그 가격에 맞는 매수신고가 없을 때에는 자기가 그 가격으로 매수하겠다고 신청하면서 충분한 보증을 제공하지 아니하면, 법원은 경매절차를 취소하여야 한다.
③ 제2항의 취소 결정에 대하여는 즉시항고를 할 수 있다.
 
결국 위의 절차로 볼 때 법원이 경매신청 채권자에게 매수통지서를 발송하지 않고 매각절차를 진행한다면, 설령 최저매각가격으로 낙찰되더라도 잉여가망이 있는 것입니다. 잉여가망이 있기 때문에 법원이 취소 절차를 개시하지 않고 매각을 진행하는 것입니다.

[현장 사례1] 잉여가망이 없어 취소된 경매사건

우리은행의 근저당권으로 개시된 경매사건이며, 우리은행보다 선순위로 양돈축협의 근저당권이 있습니다. 감정평가금액은 5억 6천만원이었지만, 3번 유찰된 현재의 최저매각가격은 2억 8,672만원입니다.
법원은 경매사건이 최저매각가격으로 매각될 경우, 경매신청 채권자인 우리은행의 채권에 우선하는 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하면 남을 것이 없겠다고 판단했고, 민사집행법 제102조의 규정에 따라 2016년 4월 6일 우리은행에게 매수통지서를 발송해 다음 날인 4월 7일에 도달했습니다. 그러나 매수통지서를 받은 우리은행은 일주일 내에 법원에 매수신청을 하지 않았고, 법원은 결국 4월 15일 이 사건에 대해 기각을 결정했습니다.

[현장 사례2]잉여가망이 없음에도 속행된 경매사건

경기도 용인시 기흥구의 아파트 경매사건입니다. 감정평가금액은 4억 3,300만원이고, 1회 유찰되어 최저매각가격은 3억 310만원으로 낮아졌습니다.
법원은 최저매각가격으로는 경매신청 채권자인 HK저축은행의 채권에 우선하는 동부화재해상보헙의 근저당권 등 부동산의 모든 부담과 절차비용을 변제하고 남을 것이 없겠다고 인정했습니다. 그래서 2018년 4월 23일 HK저축은행에 매수통지서를 발송하였고 4월 26일에 도달했습니다. 매수통지서를 받은 HK저축은행은 만약 잉여가망이 있는 금액으로 입찰표가 제출되지 않는다면, 스스로 잉여가망이 있는 금액(3억 1,500만원)으로 매수하겠다는 경매속행 신청서를 그해 5월 1일에 제출했고, 법원은 그 취지를 매각물건명세서 비고란에 기재한 후 경매를 속행했습니다.
결과적으로 이 용인시 기흥구의 아파트 경매에는 총 4명이 입찰하여 3억 4,010만원에 낙찰됐습니다. 최고가 매수신고금액이 HK저축은행의 매수신고금액보다 높기 때문에 최고가매수신고인(낙찰자)이 잔금을 지급하고 소유권을 취득했습니다. 하지만 만약 HK저축은행의 매수신고금액보다 높은 금액의 입찰표가 제출되지 않았다면, HK저축은행이 최고가매수신고인이 됐을 것입니다.

 

잉여가망 오해로 놓치는 기회

적지 않은 경매서적이나 강의, 인터넷에서 볼 수 있는 글들이 “입찰 전에 배당을 예측해보고, 경매신청 채권자에게 한 푼도 배당이 안 된다면 결국 헛수고만 하게 될 것이니 입찰을 포기하라”라고 설명합니다.
그러나 경매사건의 이해관계인이 아니라면 사건기록을 열람할 수 없고, 사건기록을 열람하지 않으면 배당을 예측할 수 없습니다. 입찰자는 경매신청 채권자의 채권보다 먼저 변제되는 경매비용을 알 수 없지요.
당해세, 임금채권, 경매신청채권보다 법정기일이 빠른 일반세가 얼마인지는 물론, 그것이 있는지조차 알 수 없습니다. 또한 선순위 근저당권의 등기상 표시금액은 채권최고액일 뿐이고 실제로 배당받는 채권도 알 수 없습니다.
결국 입찰자가 잉여가망을 예측한다는 것은 현행법상 불가능하고, 그렇기 때문에 법원이 그 가능성을 예측해 절차를 진행하는 것입니다.
[현장 사례1]을 다시 보더라도, 3회차 최저매각가격(3억 5,840만원)은 이미 선순위 양돈축협의 근저당권 채권최고액(4억 1,640만원)에 미치지 못했지만, 법원은 취소절차를 개시하지 않고 경매를 속행했습니다. 이것은 얼마인지 구체적인 금액을 알 수는 없지만, 양돈축협의 근저당권 실채권액과 경매비용, 있는지조차도 가늠할 수 없는 체납세금과 체불임금 등 경매신청 채권에 우선하는 모든 비용을 합해도 최저매각가격인 3억 5,840만원보다는 작다는 의미입니다. 만약 어떤 입찰자가 3억 8천만원에 이 사건의 부동산을 매수할 의사를 가지고도 잉여가망이 없을 것으로 판단하여 입찰을 포기한다면, 잘못된 설명으로 기회를 잃어버린 셈입니다.
법원이 매각절차를 진행하고 있다면 입찰자 입장에서는 잉여가망을 예측할 수 있는 방법도 없고, 예측해야 할 필요도 없습니다. 다만 매각물건명세서에 “채권자 ○○○으로부터 금○○○원으로 매수신청서 제출됨”이라는 취지의 문구가 있다면, 그보다 큰 금액으로 입찰해야 낙찰 받을 수 있다는 것만 기억하면 됩니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.