신축 아파트 대지권 미등기 상태인데, 입찰해도 될까요?

신축 아파트 대지권 미등기 상태인데, 입찰해도 될까요?

 

질문
인천시 서구 오류동 아파트가 경매로 나왔는데 직장 근처이고 애들 학교와도 가까워서 입찰할까 고민 중입니다. 매각물건명세서의 비고란을 보니 “토지구획정리사업지구로서 환지예정지로 대지권은 미등기이나 감정가격에 포함되었음”이라고 표시되어 있더군요.
2011년 최초로 보존등기를 한 주식회사 ○○○건설은 2012년 12월 11일 공유자인 손○○와, 계○○에게 소유권을 이전하고, 공유자 중 1명인 손○○는 같은 날(2012.12.11.) 손해보험회사와 분양회사인 ○○○건설에 근저당권을 설정해줍니다.
대법원의 문건 송달내역에도 대지권에 대한 사실 조회가 보이지 않습니다. 제 추측으로는 이 아파트를 분양받으며 전액 대출을 받은 것 같고, 분양회사는 미분양 아파트를 팔며 대지권 가격만큼 근저당을 설정한 후 채무자가 채무금을 완납하면 대지권 등기를 해주는 것으로 보입니다. 제 생각이 맞는지요?

한줄 답변
동일 아파트 단지 다른 호실 등기부를 열람해 대지권 등기를 확인해보세요.

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oo블럭 oo로트 : 지적정리가 안 된 상태

이 경매사건의 주소를 보면 ‘인천 서구 오류동 오류지구 ○○블럭 ○로트’입니다. 이는 우리나라의 정식 주소형태가 아니라 아직 지번이 확정되지 않은 공사현장의 구역번호입니다. 즉, 이 매각 부동산이 소재하는 지역 일대가 환지방식으로 개발되었고, 그 개발사업이 다 끝나지 않아 아직 지적정리가 안 된 것입니다.
따라서 개발사업이 종료되어 정식 지번이 부여되면, 이 아파트 단지의 모든 호실에 대해 일괄적으로 대지권등기가 이루어질 것입니다. 다만, 이 아파트의 수분양자가 분양대금을 완납하지 않았거나 시행사가 처음부터 대지권을 포함하지 않은 건물만을 분양했다면 대지권이 없는 아파트일 수도 있습니다.
하지만 수분양자가 분양대금을 완납하지 않았다면 전유부분에 대한 소유권이전등기를 해주지 않는 것이 일반적인 관행이라는 점, 시행사와 시공사의 사회적 신뢰도로 볼 때 처음부터 대지권을 포함하지 않은 건물만을 분양했다고 볼 여지도 희박하다는 점 등으로 미루어, 그러한 경우는 아닐 것으로 보입니다.
 
확인방법은 간단합니다. 이 아파트 단지 다른 호실의 등기부를 열람하여 마찬가지로 대지권이 등기되어 있지 않은지 확인해야 합니다. 그리고 주변 공인중개사 사무소와 시행사에 문의해 해당 호실에 대한 분양대금이 완납되었는지, 대지권은 언제쯤 등기가 가능한지 확인해본다면 더욱 확실하게 분석할 수 있을 것입니다.

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.