미등기건물의 소액임차인도 최우선배당을 받을 수 있나요?

미등기건물의 소액임차인도 최우선배당을 받을 수 있나요?

질문
서울시 마포구의 대지 38평이 경매로 나왔습니다. 입찰을 할까 하는데요, 지상에 매각에서 제외된 미등기 건물이 있습니다. 임차인도 있고요. 보증금이 소액이라 알아봤더니, 소액임차인으로서 최우선변제권에 해당됩니다. 그런데 미등기 건물을 임차한 소액임차인이 대지만 경매로 매각될 경우 그 매각대금에서 최우선배당을 받을 수 있는지요?

한줄 답변
최우선변제권 인정됩니다.

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등기를 마친 건물인지 아닌지 구별하지 않는다

 

주택임대차보호법은 주택의 전부 또는 일부의 임대차에 관하여 적용된다고 규정(법 제2조)하고 있을 뿐, 임차주택이 관할관청의 허가를 받은 건물인지, 등기를 마친 건물인지 아닌지를 구별하고 있지 않습니다.
따라서 미등기 건물의 임차인도 주택임대차보호법의 규정에 따라 보호받을 수 있고, 임차인이 우선변제권을 행사할 수 있는 주택의 환가대금은 대지의 환가대금도 포함하고 있으므로(법 제3조의2 제2항 참고), 건물이 제외된 대지만을 매각하는 경매절차에서도 소액임차인의 최우선변제권은 인정됩니다.
이에 관해 소액임차인의 최우선변제권을 규정하고 있는 주택임대차보호법 제8조 제1항이 그 후문에서 “이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 대항요건을 갖추어야 한다”라고 규정하고 있고, 매각에서 제외된 주택에는 경매개시결정이 등기되지 않았으므로 임차인의 최우선 변제권은 인정될 여지가 없다는 취지의 항변이 있었습니다.

대항요건 및 확정일자를 갖춘 임차인과 소액임차인은 임차주택과 그 대지가 함께 경매될 경우뿐만 아니라 임차주택과 별도로 그 대지만이 경매될 경우에도 그 대지의 환가대금에 대하여 우선변제권을 행사할 수 있고, 이와 같은 우선변제권은 이른바 법정담보물권의 성격을 갖는 것으로서 임대차 성립 시의 임차 목적물인 임차주택 및 대지의 가액을 기초로 임차인을 보호하고자 인정되는 것이므로, 임대차 성립 당시 임대인의 소유였던 대지가 타인에게 양도되어 임차주택과 대지의 소유자가 서로 달라지게 된 경우에도 마찬가지이다. (대법원 2007. 6. 21. 선고 2004다26133 전원합의체 판결 [배당이의])

그러나 대법원은 위 규정은 소액보증금을 배당받을 목적으로 배당절차에 임박하여 가장 임차인을 급조하는 등의 폐단을 방지하기 위해 소액임차인의 대항요건의 구비시기를 제한하기 위한 것이라고 보았습니다. 즉, 반드시 임차주택과 대지를 함께 경매하여 임차주택 자체에 경매신청의 등기가 되어야 한다거나, 임차주택에 경매신청의 등기가 가능한 경우로 제한하는 취지는 아니라는 것입니다. 그래서 위 규정이 미등기 주택에서 소액임차인의 대지에 관한 우선변제권을 배제하는 것은 아니라고 판단했습니다.
 

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.