대지권 없는 아파트 낙찰받아도 될까요?

대지권 없는 아파트 낙찰받아도 될까요?

질문
수원시 권선구의 아파트 경매사건에 입찰하려 합니다. 나홀로 아파트이고 대지권이 없어서 최저매각가격이 많이 떨어졌습니다. 입주한 지 오래된 아파트여서, 대지권이 없더라도 실제로 거주하기에는 문제가 없을 것으로 생각됩니다.
그런데 아내가 대지권이 없는 아파트를 낙찰받아도 되냐고 걱정을 많이 하네요. 이처럼 대지권이 없는 아파트를 낙찰받을 경우, 낙찰자가 받을 수 있는 불이익은 어떤 것이 있는지요?

한줄 답변
구분소유권 매도청구를 받을 수 있고, 재건축 시에도 불이익이 있습니다.

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아파트 소유자는 부지를 불법점유하고 있는 셈

 

 

대지권이 없는 아파트의 소유자는 아무런 법률상의 원인 없이 그 아파트 부지를 불법점유하고 있다고 볼 수 있습니다. 그래서 소유자는 그 불법점유로 인해 자기 아파트의 대지권으로 등기되어야 할 지분에 상응하는 면적의 임료에 상당하는 부당이득을 얻는 것이 됩니다. 따라서 그 대지지분의 소유자에게 그 부당이득을 반환해야 합니다.
또한, 토지 소유자는 그 토지 위에 건물을 소유할 권리가 없는 사람이 건물을 소유하고 있다면, 해당 건물에 대해 철거를 청구할 수 있습니다. 하지만 아파트와 같은 집합건물에서 해당 전유부분(호실)만을 철거하는 것은 전체에 대한 훼손이 불가피하므로 허용될 수 없겠지요. 따라서 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률의 규정에 따라 그 대지지분의 소유자는 대지권이 없는 전유부분의 소유자에게 전유부분을 시가로 매도할 것을 청구할 수 있습니다.
 

집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제7조(구분소유권 매도청구권)
대지사용권을 가지지 아니한 구분소유자가 있을 때에는 그 전유부분의 철거를 청구할 권리를 가진 자는 그 구분소유자에 대하여 구분소유권을 시가(時價)로 매도할 것을 청구할 수 있다

 또 훗날 그 아파트가 재건축될 경우에도 불이익이 있을 수 있습니다.
재건축되는 아파트를 소유하고 있으니 입주권을 확보하는 데에는 문제가 없겠지만, 기존 아파트의 전유부분(건물)은 오래되어 그 가치가 크지 않기 때문에 보상가격의 대부분은 토지가격이라고 할 수 있습니다.
따라서 대지지분을 포함하지 않은 전유부분에 대한 보상가격은 적을 수밖에 없고, 결국 새 아파트의 분양권을 취득하는 데 추가 분담금이 커서, 재건축으로 얻을 수 있는 이익이 다른 전유부분의 소유자들에 비해 작을 수밖에 없을 것입니다. 

이 포스트는 『김재범의 현장경매 오늘부터1일』에서 발췌 재정리한 것입니다.